樓市走勢模式有變

過 往 , 每 當 樓 市 出 現 周 期 性 不 景 氣 時 , 豪 宅 價 格 的 跌 勢 往 往 比 中 小 型 住 宅 來 得 凌 勵 。 原 因 是 豪 宅 的 業 主 中 投 資 者 的 比 例 比 較 高 , 而 中 小 型 住 宅 的 業 主 則 以 自 住 的 用 家 為 主 。 自 住 者 不 輕 易 賣 樓 , 賣 了 原 有 單 位 後 , 還 得 找 新 居 所 , 還 得 考 慮 子 女 的 上 學 問 題 、 父 母 的 上 班 問 題 、 菲 傭 的 買 菜 問 題 …… 但 投 資 者 只 考 慮 後 市 的 走 勢 問 題 , 故 輕 易 就 可 以 作 出 沽 售 的 決 定 。 同 一 時 間 可 以 有 較 多 的 人 作 出 沽 售 的 決 定 , 樓 價 下 跌 的 速 度 自 然 大 為 增 加 。 七 三 至 七 六 年 期 間 , 樓 市 曾 因 股 市 由 千 七 點 跌 至 一 百 五 十 點 以 及 石 油 危 機 等 而 大 幅 回 落 , 當 時 豪 宅 的 跌 幅 就 遠 比 中 小 型 住 宅 凌 勵 , 半 山 樓 曾 一 度 跌 至 中 小 型 住 宅 般 的 價 錢 。 就 是 因 為 每 呎 售 價 相 差 不 遠 , 加 上 中 小 型 住 宅 在 銷 售 方 面 遇 到 的 困 難 較 少 , 故 後 期 發 展 商 都 集 中 力 量 去 建 四 五 百 呎 的 細 單 位 。 現 在 市 場 上 的 主 要 發 展 商 如 恒 基 、 新 鴻 基 、 長 江 等 , 都 是 靠 發 展 這 類 細 單 位 起 家 的 。 
八 二 至 八 四 年 的 那 次 跌 市 , 一 樣 是 豪 宅 跌 得 比 中 小 型 住 宅 多 , 豪 宅 跌 了 超 過 五 成 , 中 小 型 住 宅 普 遍 只 跌 四 成 左 右 。 豪 宅 的 價 格 跌 至 租 金 回 報 率 與 貸 款 利 率 差 不 多 時 , 才 找 到 支 持 位 。 中 小 型 住 宅 市 場 由 於 是 以 用 家 為 主 的 市 場 , 買 家 只 考 慮 自 己 的 實 際 需 要 及 負 擔 能 力 , 甚 少 從 回 報 率 著 眼 , 故 無 需 跌 到 豪 宅 這 般 程 度 已 有 用 家 入 市 。 
因 此 , 過 去 樓 市 復 甦 時 往 往 都 是 由 中 小 型 住 宅 先 起 步 , 慢 慢 引 動 換 樓 機 制 , 細 樓 換 中 樓 , 中 樓 換 大 樓 , 一 步 一 步 蔓 延 至 豪 宅 市 場 。 但 今 次 樓 市 的 走 勢 卻 很 特 別 , 當 中 小 型 住 宅 尚 在 低 位 徘 徊 時 , 豪 宅 
這 樣 的 走 勢 很 明 顯 與 過 去 的 模 式 不 同 , 我 估 計 其 原 因 與 豪 宅 的 業 主 的 背 景 已 在 過 去 十 多 年 裏 出 現 了 根 本 性 的 變 化 有 關 。 具 體 情 況 , 由 於 篇 幅 所 限 , 只 好 留 待 明 天 再 談 。 
卻 已 率 先 起 步 , 已 出 現 了 較 明 顯 的 強 勢 。 

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