二手市場代理不足

社 會 上 常 有 人 指 責 地 產 代 理 的 佣 金 收 得 太 高 ， 但 實 際 上 以 世 界 水 平 去 看 ， 香 港 的 地 產 代 理 收 費 絕 對 不 高 。 在 香 港 做 一 單 物 業 交 易 ， 買 賣 雙 方 付 出 的 總 佣 金 ， 一 般 都 不 外 樓 價 的 百 分 之 二 ； 但 在 香 港 以 外 的 地 區 ， 地 產 代 理 在 一 單 交 易 中 的 總 收 費 甚 少 低 於 樓 價 的 百 分 之 三 ， 收 得 多 的 可 能 高 至 百 分 之 六 。 香 港 地 產 代 理 之 所 以 收 費 這 麼 低 ， 主 要 有 三 個 原 因 ： (i) 香 港 的 樓 價 高 ， 收 佣 的 比 例 雖 低 ， 但 實 際 銀 碼 卻 不 低 ； (ii) 香 港 的 交 投 活 躍 ， 經 紀 收 佣 的 次 數 頻 密 ， 無 須 發 市 當 三 年 ； (iii) 行 內 競 爭 激 烈 ， 行 內 沒 有 統 一 的 收 費 協 議 ， 行 規 名 存 實 亡 。 
然 而 以 上 三 個 因 素 中 ， 除 第 三 項 之 外 ， 其 他 兩 項 已 出 現 變 化 。 金 融 風 暴 以 後 ， 樓 價 跌 了 一 半 有 多 ， 交 投 亦 只 得 高 峰 期 的 四 成 左 右 ， 地 產 代 理 如 非 在 市 場 佔 有 率 方 面 有 所 增 加 的 話 ， 實 際 佣 金 收 入 可 能 只 有 高 峰 期 的 百 分 之 二 十 左 右 。 大 部 份 公 司 都 無 法 在 這 樣 的 收 入 水 平 上 生 存 下 去 。 因 此 ， 這 兩 年 來 ， 起 碼 已 有 七 成 的 公 司 已 遭 淘 汰 ， 而 餘 下 來 的 ， 也 未 必 個 個 都 有 生 存 下 去 的 把 握 。 
問 題 是 社 會 已 出 現 地 產 代 理 供 應 不 足 的 現 象 。 近 期 當 一 手 盤 大 量 推 出 時 ， 地 產 代 理 已 大 量 被 發 展 商 徵 集 去 做 一 手 盤 ， 二 手 市 場 已 乏 人 照 顧 ， 發 展 下 去 會 成 為 惡 性 循 環 ， 舊 樓 賣 不 出 ， 新 樓 亦 難 找 人 買 ， 因 為 很 多 新 樓 的 銷 售 對 象 都 是 針 對 換 樓 人 士 的 ， 其 結 果 是 交 投 量 將 會 進 一 步 收 縮 。 
在 這 樣 的 情 況 下 ， 香 港 地 產 代 理 再 收 低 佣 的 客 觀 環 境 已 不 存 在 。 並 非 我 個 人 大 貪 又 想 加 佣 ， 而 是 市 場 自 己 會 按 供 求 作 出 調 整 。 在 市 場 仍 需 要 代 理 服 務 ， 但 佣 金 收 入 水 平 卻 不 足 以 留 住 代 理 的 情 況 下 ， 唯 一 的 出 路 就 是 加 佣 。 誰 急 於 要 出 售 ， 誰 就 得 付 出 更 高 的 佣 金 ， 去 吸 引 代 理 照 顧 你 的 盤 口 。 現 在 一 手 市 場 已 出 現 這 種 情 況 ， 都 分 發 展 商 已 主 動 把 佣 金 提 高 到 樓 價 的 百 分 之 四 以 上 ， 相 信 二 手 市 場 很 快 會 被 逼 跟 隨 ， 直 到 經 紀 的 收 入 足 以 吸 引 大 量 新 人 加 入 為 止 。 
我 估 計 ， 今 後 代 理 無 須 自 己 要 求 加 佣 ， 亦 有 心 急 的 業 主 主 動 提 出 ， 這 是 客 觀 環 境 使 然 ， 與 代 理 是 否 貪 得 無 厭 無 關 。