按揭上限已被突破
自 有 七 成 按 揭 上 限 以 來 ， 買 家 其 實 一 直 都 有 機 會 貸 款 超 過 七 成 ， 先 是 發 展 商 提 供 的 第 二 按 揭 ， 後 有 按 揭 證 券 公 司 提 供 的 按 揭 保 險 計 劃 ， 但 由 於 要 借 超 過 七 成 的 貸 款 得 付 出 更 高 的 利 息 或 額 外 的 保 險 費 ， 採 用 的 人 並 不 多 。 今 次 長 江 實 業 推 出 的 馬 鞍 山 翠 擁 華 庭 ， 在 按 揭 安 排 上 有 了 新 的 突 破 。 發 展 商 成 功 地 與 提 供 按 揭 的 銀 行 取 得 協 議 ， 由 銀 行 提 供 八 成 半 按 揭 ， 而 無 需 客 人 負 擔 額 外 的 保 險 費 。 銀 行 為 了 不 觸 犯 金 融 管 理 局 的 規 限 ， 一 樣 有 為 超 出 七 成 樓 價 的 那 一 成 半 按 揭 買 保 險 ， 但 保 險 費 則 由 銀 行 自 己 承 擔 ， 這 樣 金 管 局 亦 難 禁 止 。
其 實 ， 近 年 銀 行 的 貸 款 額 一 直 在 萎 縮 ， 故 一 直 都 想 做 多 一 點 按 揭 ， 只 是 礙 於 金 管 局 的 硬 性 規 定 ， 才 轉 而 去 引 誘 已 買 了 樓 的 人 去 做 轉 按 以 增 加 自 己 的 生 意 。 但 轉 按 的 生 意 只 是 由 甲 銀 行 的 生 意 轉 去 乙 銀 行 ， 對 整 個 銀 行 體 系 來 說 ， 並 沒 有 多 了 新 的 生 意 ， 解 決 不 了 貸 款 不 足 的 問 題 。 故 銀 行 在 新 成 交 樓 宇 的 按 揭 市 場 依 然 競 爭 激 烈 ， 按 揭 利 率 一 減 再 減 ， 看 不 到 何 時 才 會 休 止 ， 其 中 一 個 原 因 就 是 按 揭 額 的 上 限 沒 法 突 破 ， 銀 行 未 能 藉 此 去 做 更 多 的 生 意 。
現 在 翠 擁 華 庭 的 發 展 商 為 銀 行 找 到 了 法 律 罅 ， 銀 行 今 後 可 以 有 新 的 水 源 ， 行 家 之 間 的 惡 性 競 爭 應 可 舒 緩 。 雖 然 ， 銀 行 為 此 得 付 出 額 外 的 保 險 費 ， 但 相 對 過 往 銀 行 不 斷 減 息 的 幅 度 來 看 ， 這 少 少 的 保 險 費 ， 銀 行 應 負 擔 得 起 。 按 揭 利 率 最 高 時 是 優 惠 利 率 加 1.75%， 現 在 已 減 至 優 惠 利 率 減 2%， 前 後 減 了 3.75%， 用 其 中 一 部 分 來 交 按 揭 保 險 費 應 卓 卓 有 餘 。
我 估 計 ， 今 次 的 突 破 手 法 是 由 發 展 商 想 出 來 的 ， 因 為 它 不 是 由 一 間 銀 行 先 行 ， 而 是 幾 間 銀 行 同 一 時 間 開 展 ， 如 果 辦 法 是 某 間 銀 行 自 己 想 出 來 的 ， 它 一 定 不 會 益 競 爭 對 手 。 我 不 知 道 這 保 險 費 發 展 商 是 否 也 有 承 擔 一 部 分 ， 但 總 之 不 用 買 家 負 責 ， 買 家 就 可 以 不 去 理 會 ， 當 正 銀 行 做 足 八 成 半 按 揭 就 算 。
按 揭 保 險 是 一 種 頗 為 複 雜 的 財 務 安 排 ， 小 市 民 不 容 易 弄 得 明 白 。 以 前 推 廣 困 難 的 原 因 ， 除 了 要 付 額 外 的 保 費 外 ， 消 費 者 不 熟 悉 它 的 運 作 與 風 險 ， 也 是 重 要 原 因 之 一 。 現 在 由 銀 行 一 手 包 辦 ， 買 家 可 以 完 全 不 理 ， 採 用 的 人 應 會 更 多 。 希 望 這 項 突 破 能 為 香 港 的 樓 市 帶 來 新 的 動 力 。
