網上估價的新形勢
有 測 量 師 行 最 近 也 加 入 提 供 網 上 估 價 行 列 ， 這 可 說 是 一 個 相 當 大 的 突 破 。 因 為 ， 早 年 當 中 原 剛 開 始 提 供 網 上 估 價 時 ， 我 接 觸 到 的 測 量 師 都 不 以 為 然 。 他 們 認 為 電 腦 不 可 能 取 代 他 們 的 專 業 智 慧 ， 樓 間 間 都 不 一 樣 ， 有 的 有 裝 修 ， 有 的 無 裝 修 ， 不 去 實 地 視 察 怎 能 測 得 準 。 想 不 到 互 聯 網 的 威 力 真 是 這 麼 大 ， 不 以 為 然 的 也 得 慢 慢 接 受 。 我 相 信 ， 早 期 測 師 行 之 所 以 不 認 為 網 上 估 價 可 行 ， 是 因 為 擔 心 網 上 估 價 會 搶 去 他 們 的 飯 碗 ， 故 在 心 理 上 有 點 抗 拒 。 現 在 見 搞 網 上 估 價 的 人 越 來 越 多 ， 而 且 還 有 銀 行 肯 接 受 網 上 估 價 的 服 務 ， 令 測 量 師 行 在 競 爭 上 處 於 不 利 地 位 ， 逼 他 們 不 得 不 調 整 原 先 的 想 法 。
照 我 觀 察 ， 銀 行 其 實 至 今 仍 不 相 信 網 上 估 價 ， 因 為 我 們 公 司 的 傳 統 估 價 部 門 近 期 一 樣 接 到 銀 行 的 按 揭 估 價 生 意 ， 生 意 量 並 沒 有 因 銀 行 開 始 使 用 網 上 估 價 而 減 少 。 所 以 ， 我 相 信 ， 銀 行 並 沒 有 完 全 依 賴 網 上 估 價 。 銀 行 只 是 利 用 網 上 估 價 的 快 捷 性 ， 第 一 時 間 給 客 人 一 個 回 覆 ， 以 留 住 客 人 ， 不 想 客 人 在 等 覆 價 時 又 去 別 間 銀 行 查 詢 ， 結 果 客 人 給 別 間 銀 行 搶 走 。 現 時 銀 行 視 網 上 估 價 的 作 用 ， 與 以 前 測 量 師 行 提 供 的 口 頭 估 價 差 不 多 ， 只 屬 初 步 評 估 ， 如 果 做 正 式 的 估 價 時 所 得 的 結 果 差 不 多 ， 就 可 以 不 用 改 變 。 不 過 如 果 正 式 的 估 價 所 得 的 差 別 大 ， 銀 行 仍 會 以 正 式 的 估 價 為 準 。
然 而 ， 近 期 按 揭 市 場 的 競 爭 劇 烈 ， 銀 行 為 了 第 一 時 間 縛 住 客 人 ， 不 想 客 人 十 五 十 六 的 擔 心 正 式 估 價 時 估 不 足 價 ， 而 去 找 其 他 銀 行 作 後 備 ， 才 大 膽 承 諾 網 上 估 價 可 以 入 準 。 不 過 ， 一 旦 正 式 估 價 與 網 上 估 價 相 差 很 遠 時 ， 他 們 仍 會 以 正 式 估 價 為 準 。 屆 時 他 們 就 會 厚 著 面 皮 告 訴 客 人 ， 銀 行 不 可 能 借 那 麼 多 ， 銀 管 局 不 容 許 。 只 是 他 們 會 視 這 些 為 個 別 例 子 ， 不 想 一 下 子 就 嚇 怕 客 人 。 將 來 銀 行 不 用 搶 按 揭 生 意 時 ， 銀 行 可 能 會 明 言 ： 網 上 估 價 只 作 初 步 參 考 ， 一 切 以 正 式 估 價 為 準 。
事 實 上 網 上 估 價 的 確 有 他 的 局 限 ， 電 腦 依 賴 的 主 要 是 網 站 經 營 者 輸 入 的 數 據 ， 主 要 是 過 去 的 成 交 紀 錄 ， 但 對 當 前 的 政 經 形 勢 及 市 場 氣 氛 則 一 無 所 知 ， 故 只 能 作 死 板 的 推 論 ， 不 能 作 全 面 的 專 業 判 斷 。 尤 其 是 一 些 沒 有 做 二 手 代 理 的 測 量 師 ， 他 們 的 數 據 大 部 分 都 是 從 土 地 註 冊 署 得 來 的 ， 起 碼 有 一 個 月 的 時 間 差 ， 在 市 場 變 化 急 速 時 ， 容 易 出 現 脫 節 。 中 原 的 情 況 比 較 好 ， 我 們 有 二 手 市 場 的 四 分 之 一 左 右 的 佔 有 率 ， 可 以 向 電 腦 提 供 足 夠 的 貼 市 數 據 ， 電 腦 才 不 至 出 大 錯 。
不 過 ， 個 別 樓 宇 的 質 素 差 別 實 在 太 大 ， 同 一 個 屋 村 的 估 價 讓 電 腦 去 做 還 可 以 ， 如 果 是 單 棟 式 的 散 盤 ， 電 腦 根 本 沒 有 足 夠 的 數 據 去 處 理 。 我 見 有 些 網 上 估 價 公 司 隨 意 拿 一 些 鄰 近 的 但 毫 不 相 稱 的 成 交 作 比 較 ， 得 出 來 的 結 果 往 往 離 天 萬 丈 。 因 此 ， 我 們 現 在 所 提 供 的 還 局 限 於 一 些 熱 門 的 大 屋 村 ， 我 們 還 不 敢 提 供 單 棟 式 樓 宇 的 網 上 估 價 服 務 。 雖 然 我 們 的 網 上 估 價 服 務 尚 不 夠 全 面 ， 但 查 詢 已 有 的 屋 村 估 價 卻 非 常 方 便 ， 完 全 不 需 用 鍵 盤 輸 入 ， 因 為 我 們 是 整 個 屋 村 的 價 錢 單 給 你 看 ， 由 地 下 到 頂 樓 ， 每 個 單 位 都 給 你 一 個 價 錢 ， 一 目 了 然 。 更 重 要 的 是 我 們 可 以 每 星 期 就 利 用 中 原 城 市 領 先 指 數 去 重 估 一 次 ， 相 信 沒 有 任 何 其 他 網 站 可 以 做 得 這 麼 貼 市 。
