叫出售面積不如 叫所佔面積

約 二 十 年 前 ， 消 費 者 委 員 會 聯 同 律 師 公 會 及 測 量 師 學 會 ， 制 定 一 套 英 文 稱 為 “ Saleable area” 中 文 譯 作 “ 實 用 面 積 ” 的 準 則 ， 要 發 展 商 在 出 售 樓 花 時 在 價 錢 單 及 買 賣 合 約 上 列 明 。 由 於 當 時 並 未 有 透 過 立 法 的 途 徑 進 行 ， 只 是 透 過 新 批 土 地 的 賣 地 條 件 上 予 以 限 制 ， 故 在 舊 樓 重 建 時 ， 發 展 商 仍 有 權 不 按 照 這 項 準 則 來 提 供 “ 實 用 面 積 ” 的 資 料 。 以 至 出 現 有 些 新 盤 採 用 但 有 些 新 盤 卻 未 見 採 用 的 不 一 致 現 象 。 所 以 民 間 依 然 沿 用 舊 有 的 “ 建 築 面 積 ” 來 計 算 樓 價 ， 只 是 在 買 樓 花 時 ， 看 看 “ 實 用 面 積 ” 與 “ 建 築 面 積 ” 的 比 較 ， 以 斷 定 該 項 發 展 的 實 用 率 約 有 多 少 。 大 部 分 人 買 完 樓 之 後 ， 只 記 住 自 己 單 位 的 “ 建 築 面 積 ” 有 多 少 呎 ， 至 於 “ 實 用 面 積 ” 的 具 體 呎 數 ， 多 數 人 後 來 都 忘 得 一 乾 二 淨 。 很 少 再 被 提 起 。 所 以 “ 實 用 面 積 ” 一 直 未 能 通 用 起 來 ， 更 加 談 不 上 有 取 代 “ 建 築 面 積 ” 的 機 會 。 金 融 風 暴 之 後 樓 價 大 幅 回 落 ， 很 多 買 了 樓 花 的 人 ， 都 想 盡 千 方 百 計 找 理 由 去 退 出 交 易 ， 其 中 有 部 分 就 借 
由 於 
今 次 法 律 改 革 委 員 會 似 乎 並 沒 有 接 受 這 個 意 見 ， 
此 外 ， 
原 來 的 
其 實 ， 牆 壁 對 一 個 單 位 來 說 是 實 際 有 用 的 東 西 ， 沒 有 理 由 不 算 入 這 個 單 位 的 
 
我 覺 得 ， 如 果 政 府 真 的 要 改 的 話 ， 我 寧 願 把 
“ 實 用 面 積 ” 不 實 用 來 造 文 章 。 “ 實 用 面 積 ” 是 把 單 位 外 牆 所 佔 面 積 一 起 計 算 的 （ 如 隔 鄰 有 另 一 個 單 位 ， 則 把 牆 分 割 為 二 ， 兩 個 單 位 各 佔 一 半 ） ， 而 牆 身 的 厚 度 則 高 低 層 各 有 不 同 ， 因 此 出 現 高 低 層 單 位 的 “ 實 用 面 積 ” 雖 一 樣 但 實 際 內 籠 面 積 卻 有 分 別 的 情 況 。 於 是 一 些 議 員 就 跳 出 來 為 民 請 命 ， 攻 擊 政 府 誤 導 市 民 ， “ 實 用 面 積 ” 不 實 用 ， 以 後 售 樓 應 要 求 發 展 商 標 明 “ 內 籠 面 積 ” ， 而 不 是 實 用 面 積 。 <未 建 成 住 宅 物 業 銷 售 說 明 條 例 草 案 >並 未 要 求 發 展 商 列 明 每 個 單 位 的 “ 內 籠 面 積 ” ， 而 只 要 求 發 展 商 把 最 高 層 及 最 低 層 牆 身 厚 度 列 明 ， 中 間 層 數 單 位 的 牆 身 厚 度 就 留 待 消 費 者 自 己 去 推 論 了 。 條 例 草 案 又 把 “ Saleable area” 的 中 文 譯 法 ， 由 “ 實 用 面 積 ” 改 為 英 文 原 意 的 “ 出 售 面 積 ” 。 我 覺 得 這 種 改 動 可 謂 越 改 越 錯 。 “ 實 用 面 積 ” ， 根 本 不 能 說 錯 ， 因 為 單 位 的 牆 難 道 不 是 這 個 單 位 非 常 有 實 用 的 東 西 嗎 ？ 如 果 外 牆 不 計 ， 那 內 部 的 間 格 牆 要 不 要 計 ？ 如 果 也 不 計 ， 發 展 可 能 盡 量 不 提 供 內 部 間 格 ， 以 增 加 “ 內 籠 面 積 ” 呎 數 。 相 反 ， 如 果 內 籠 的 牆 壁 一 樣 可 計 算 在 “ 內 籠 面 積 ” 之 內 ， 那 麼 發 展 商 就 可 能 利 用 內 部 的 間 格 牆 作 受 力 牆 。 這 樣 內 牆 做 厚 一 點 一 樣 可 以 賣 錢 ， 因 不 計 面 積 ， 不 一 定 要 用 外 牆 做 受 力 牆 。 “ 實 用 面 積 ” 之 中 。 如 果 硬 要 以 可 放 傢 俬 的 才 算 實 用 ， 哪 單 位 內 的 柱 位 ， 通 道 或 不 宜 放 傢 俬 的 死 位 是 否 也 不 算 “ 實 用 面 積 ” ？ 可 見 議 員 們 本 身 的 概 念 也 十 分 模 糊 ， 很 難 按 他 們 的 一 得 之 見 作 太 大 的 制 度 改 動 。 依 我 看 ， 把 “ 實 用 面 積 ” 改 作 “ 出 售 面 積 ” 一 樣 可 以 有 誤 導 ， 更 加 難 望 文 生 義 。 因 為 ， “ 建 築 面 積 ” 一 樣 是 發 展 商 出 售 給 買 家 的 ， 亦 可 視 作 是 一 種 “ 出 售 面 積 ” 。 因 此 ， 把 “ 實 用 面 積 ” 改 稱 作 “ 出 售 面 積 ” 後 ， 將 使 之 更 難 與 “ 建 築 面 積 ” 區 分 。 “ Saleable area” 改 為 “ Occu­pied area ” ， 中 文 譯 作 “ 所 佔 面 積 ” 。 這 樣 不 論 外 牆 內 牆 都 是 單 位 佔 用 面 積 的 一 個 組 成 部 分 ， 不 會 輕 易 造 成 混 淆 ， 予 人 賴 賬 機 會 。