樓花出售條例 草案我見
樓 宇 可 算 是 香 港 最 貴 重 的 商 品 ， 但 過 往 發 展 商 在 賣 樓 花 時 該 提 供 予 消 費 者 的 資 料 卻 嚴 重 不 足 ， 而 且 各 不 統 一 ， 造 成 市 場 資 訊 混 亂 ， 難 以 比 較 評 估 ， 嚴 重 損 害 了 消 費 者 的 利 益 。 至 九 五 年 四 月 ， 法 律 改 革 委 員 會 才 提 出 報 告 ， 建 議 制 訂 法 例 ， 規 定 發 展 商 在 發 售 住 宅 樓 花 時 ， 必 須 製 備 恰 當 的 售 樓 說 明 書 ， 並 對 售 樓 說 明 書 必 須 具 備 的 資 料 作 出 明 確 的 規 定 。 這 無 疑 是 一 個 進 步 ， 但 我 發 覺 這 個 條 例 草 案 仍 有 很 多 不 是 之 處 ， 希 望 政 府 能 及 時 作 出 修 正 。 今 天 我 打 算 先 談 談 應 如 何 計 算 樓 宇 面 積 的 問 題 。
當 前 市 場 上 最 通 行 的 是 以 建 築 面 積 來 衡 量 樓 宇 的 價 值 ， 早 前 政 府 曾 引 入 過 所 謂 “ 實 用 面 積 ” ， 可 惜 並 不 流 通 ， 不 論 消 費 者 還 是 傳 媒 ， 皆 沿 用 建 築 面 積 去 衡 量 樓 價 。 當 人 們 說 某 處 樓 價 多 少 錢 一 呎 時 ， 所 指 的 一 定 是 指 建 築 面 積 ， 因 為 這 已 成 了 民 間 的 習 慣 ， 其 意 念 已 深 深 埋 在 人 們 的 腦 海 中 。 一 如 主 婦 去 街 市 買 菜 ， 一 定 是 問 幾 錢 一 斤 ， 如 果 你 告 訴 她 幾 多 錢 一 “ kilo” ， 她 一 定 茫 無 頭 緒 ， 不 知 這 菜 是 平 了 還 是 貴 了 ， 因 為 她 的 腦 海 裏 根 本 沒 有 “ kilo” 方 面 的 資 料 ， 無 法 進 行 比 較 。 所 以 早 前 政 府 引 入 的 實 用 面 積 ， 雖 比 建 築 面 積 更 能 反 映 消 費 者 的 利 益 ， 但 一 樣 無 法 改 變 市 場 習 慣 ， 市 場 一 樣 沿 用 建 築 面 積 作 為 通 用 的 價 值 呎 。 “ 內 籠 面 積 ” 作 為 新 的 價 值 呎 時 ， 就 不 以 為 然 。 我 覺 得 他 們 只 看 到 一 些 表 象 ， 根 本 不 知 道 什 麼 是 市 場 最 急 切 需 要 而 又 可 以 行 得 通 的 制 度 。 議 員 們 硬 性 規 定 市 民 今 後 只 能 用 “ 內 籠 面 積 ” ， 只 會 造 成 市 場 大 混 亂 ， 民 怨 四 起 。 但 如 果 他 們 不 硬 性 規 定 非 用 不 可 ， 哪 市 場 就 一 定 沿 用 舊 的 建 築 面 積 系 統 ， “ 內 籠 面 積 ” 只 會 落 得 過 去 “ 實 用 面 積 ” 同 樣 的 地 位 ， 寥 備 一 格 ， 間 中 被 人 拿 來 參 考 一 下 吧 了 。 當 人 們 要 作 出 買 賣 決 定 時 ， 一 定 還 是 用 “ 建 築 面 積 ” 作 比 較 ， 捨 此 人 們 腦 海 中 根 本 不 存 在 其 他 可 以 衡 量 樓 價 的 系 統 。 應 把 功 夫 用 在 為 “ 建 築 面 積 ” 制 訂 一 套 清 晰 公 平 的 定 義 ， 消 費 者 的 利 益 才 可 以 得 到 更 佳 的 保 障 。 可 惜 今 次 樓 花 出 售 的 條 例 草 案 ， 在 這 方 面 依 然 存 有 漏 洞 ， 但 礙 於 篇 幅 ， 只 可 留 待 明 天 再 談 。
由 此 可 見 ， 要 引 入 一 種 新 的 價 值 呎 去 取 代 民 間 長 期 慣 用 的 價 值 呎 絕 不 容 易 ， 比 較 容 易 取 得 實 效 的 方 法 ， 是 改 善 原 有 的 價 值 呎 ， 而 非 輕 率 引 入 一 種 全 新 的 價 值 呎 。
因 此 當 我 聽 到 某 些 立 法 局 議 員 及 報 紙 輿 論 拼 命 提 倡 要 用
市 民 當 然 希 望 知 道 樓 宇 的 內 籠 面 積 ， 但 這 並 不 一 定 是 最 重 要 的 。 外 國 買 樓 一 般 都 不 講 呎 數 ， 只 說 有 多 少 間 房 ， 有 多 少 間 浴 室 。 其 實 間 格 不 佳 ， 難 以 使 用 的 呎 數 ， 再 多 也 沒 有 價 值 。 況 且 過 去 根 本 沒 有 內 籠 面 積 的 公 開 資 料 ， 市 民 根 本 無 法 作 價 值 比 較 。 如 果
所 以 ， 我 認 為 當 務 之 急 並 不 是 要 急 急 推 出 一 種 全 新 的 價 值 呎 ， 相 而
