美聯加港置 有多大實力

有 記 者 朋 友 問 我 ， 美 聯 收 購 港 置 之 後 ， 已 成 為 香 港 分 行 最 多 ， 營 業 隊 伍 最 大 的 地 產 代 理 集 團 ， 這 是 否 意 味 著 中 原 地 產 市 場 領 導 地 位 已 經 不 保 ？ 我 認 為 看 問 題 不 能 單 從 量 的 角 度 去 看 ， 還 得 從 質 的 角 度 去 分 析 。 
美 聯 與 港 置 加 起 來 的 分 行 有 一 百 七 十 多 間 ， 中 原 只 有 一 百 六 十 多 間 ， 表 面 上 好 像 比 中 原 多 ， 但 多 的 比 例 很 少 ， 不 足 百 分 之 十 。 但 中 原 的 分 行 網 絡 是 一 個 統 一 指 揮 互 相 配 合 的 網 絡 ， 但 美 聯 與 港 置 卻 是 各 自 用 不 同 意 念 組 成 ， 不 同 管 理 ， 有 甚 至 是 互 相 重 疊 、 互 相 抵 消 ， 最 近 才 硬 拼 在 一 起 的 網 絡 ， 其 在 市 場 上 所 能 發 揮 的 作 用 能 否 比 中 原 強 現 在 尚 看 不 出 來 。 
至 於 美 聯 和 港 置 加 起 來 的 營 業 隊 伍 ， 人 數 雖 比 中 原 多 ， 但 美 聯 已 表 示 會 讓 原 有 的 班 底 獨 立 運 作 ， 以 保 留 兩 個 品 牌 ， 因 此 美 聯 和 港 置 其 實 不 能 算 是 一 支 營 業 隊 伍 ， 而 是 兩 支 分 割 的 隊 伍 ， 單 獨 來 看 沒 有 一 支 大 得 過 中 原 。 而 且 美 聯 的 管 理 層 已 令 自 己 處 於 一 個 兩 難 的 局 面 ， 如 果 加 強 對 港 置 的 管 理 干 預 ， 雖 可 統 一 指 揮 並 減 少 管 理 資 源 的 浪 費 ， 但 這 卻 會 令 港 置 的 品 牌 逐 漸 消 失 ， 失 去 收 購 港 置 的 意 義 ， 不 如 自 己 多 開 幾 間 分 行 算 了 。 另 一 方 面 ， 如 果 不 加 強 對 港 置 的 領 導 ， 又 擔 心 不 容 易 改 變 港 置 所 處 的 弱 勢 ， 以 為 集 團 增 添 盈 利 ， 因 為 收 購 港 置 所 發 出 的 可 認 股 債 券 是 有 利 息 成 本 的 ， 如 果 港 置 連 利 息 也 賺 不 回 來 ， 這 項 收 購 就 成 了 蝕 本 生 意 。 所 以 黃 建 業 先 生 說 港 置 不 會 裁 員 是 有 前 題 的 ， 就 是 要 有 盈 利 。 而 現 實 的 情 況 是 干 預 難 ， 不 干 預 也 難 。 真 是 自 尋 煩 惱 。 
照 我 同 一 些 剛 離 開 港 置 的 營 業 員 接 觸 所 得 的 印 象 ， 港 置 內 部 認 為 美 聯 的 干 預 是 不 可 避 免 的 。 因 為 美 聯 經 營 得 比 港 置 好 ， 又 是 控 股 公 司 ， 怎 能 按 得 住 手 癢 ， 而 且 港 置 的 確 需 要 有 外 力 去 促 變 才 有 新 的 發 展 ， 否 則 長 江 也 不 肯 輕 易 脫 手 放 棄 了 。 因 此 港 置 管 理 層 基 本 上 相 信 將 來 一 定 會 變 ， 他 們 的 顧 慮 遠 比 前 線 的 營 業 員 多 。 如 果 一 間 公 司 的 管 理 層 處 於 這 樣 的 心 態 ， 怎 能 不 影 響 這 間 公 司 的 戰 鬥 力 ， 而 這 種 情 況 必 然 加 速 美 聯 的 干 預 ， 因 此 美 聯 的 插 手 可 能 比 人 們 預 期 的 還 要 快 。 
現 實 世 界 的 收 購 合 併 ， 並 不 是 每 次 都 能 起 互 補 的 增 值 作 用 ， 有 時 結 局 可 能 是 賠 了 夫 人 又 折 兵 。 以 香 港 電 訊 收 購 星 光 傳 訊 為 例 ， 原 有 星 光 的 客 戶 由 於 對 電 訊 的 歸 屬 感 尚 未 一 下 子 建 立 起 來 ， 很 多 都 在 後 來 的 減 價 戰 中 被 其 他 電 訊 公 司 搶 去 ， 而 接 收 回 來 的 星 光 班 底 ， 由 於 無 法 溶 入 香 港 電 訊 的 公 司 文 化 ， 其 主 要 人 物 亦 相 繼 離 開 ， 以 至 香 港 電 訊 收 購 回 來 的 只 剩 下 一 個 空 殼 子 ， 另 加 一 堆 債 項 與 責 任 。 
由 此 看 來 ， 美 聯 收 購 港 置 能 否 真 正 使 自 己 成 為 香 港 最 有 實 力 的 地 產 代 理 公 司 ， 不 能 簡 單 地 把 分 行 及 營 業 員 數 量 加 起 來 就 可 以 得 到 結 論 ， 最 終 還 得 看 這 個 集 團 能 在 市 場 上 促 成 多 少 交 易 ， 收 取 到 多 少 佣 金 才 可 作 準 。 美 聯 在 九 九 年 的 佣 金 收 入 約 七 億 多 ， 而 中 原 則 有 九 億 多 ， 港 置 要 有 兩 億 以 上 ， 美 港 加 起 來 才 及 得 上 中 原 。 港 置 非 上 市 公 司 ， 亦 沒 有 公 布 業 績 ， 但 市 場 一 般 估 計 他 們 未 必 有 二 億 佣 金 收 入 。 因 此 即 使 兩 間 加 起 來 計 ， 其 經 營 能 力 也 不 一 定 及 得 上 中 原 。