空置量何以上升
據 差 餉 物 業 估 價 署 的 初 步 統 計 ， 香 港 住 宅 的 空 置 量 上 升 至 十 八 年 的 高 位 ， 達 5.9%。 初 接 觸 這 個 消 息 時 我 有 點 不 敢 相 信 ， 因 為 這 與 我 從 市 場 所 得 到 的 感 覺 有 點 不 一 樣 。 據 前 線 營 業 員 的 反 映 ， 住 宅 的 租 金 水 平 去 年 已 見 底 回 升 ， 原 因 是 買 樓 收 租 的 人 越 來 越 少 ， 但 由 買 樓 轉 為 租 樓 的 人 卻 越 來 越 多 ， 以 至 可 供 出 租 的 盤 口 越 來 越 少 。 初 時 ， 還 有 不 少 投 機 失 敗 的 小 業 主 ， 因 不 想 蝕 讓 ， 故 暫 作 出 租 ， 後 來 連 這 類 盤 也 消 化 後 ， 租 客 更 加 沒 有 選 擇 ， 引 致 租 金 見 底 回 升 。
照 理 由 ， 租 金 回 升 應 表 示 空 置 量 正 在 下 降 ， 因 為 如 果 有 很 多 空 置 單 位 正 在 待 租 待 售 ， 租 金 是 不 可 能 回 升 的 。 事 實 上 ， 純 以 我 們 手 上 的 二 手 盤 計 ， 存 盤 量 確 在 不 斷 減 少 ， 這 才 給 我 一 個 空 置 量 正 在 減 少 的 感 覺 ， 以 致 當 發 覺 政 府 的 統 計 竟 說 空 置 率 上 升 時 ， 難 免 有 點 愕 然 。
為 什 麼 我 們 的 感 覺 會 與 市 場 的 現 實 有 這 麼 大 的 差 距 ？ 起 初 我 百 思 不 得 其 解 ， 後 來 才 醒 起 我 們 忘 記 考 慮 一 手 市 場 的 情 況 。
當 樓 市 不 景 氣 時 ， 樓 花 一 般 都 比 現 樓 難 脫 手 。 因 為 當 人 們 預 期 樓 價 還 有 機 會 下 跌 時 ， 不 急 於 要 用 的 人 都 盡 可 能 延 後 買 入 的 時 間 。 樓 花 既 然 不 能 立 即 使 用 ， 何 必 急 急 去 買 ？ 在 這 種 情 況 下 ， 不 少 發 展 商 都 被 逼 把 開 盤 的 時 間 壓 後 ， 以 至 有 些 新 盤 建 成 後 都 仍 未 找 到 適 當 的 時 機 開 盤 。 在 政 府 統 計 上 ， 這 類 發 展 商 持 有 的 單 位 都 被 視 作 空 置 單 位 。
發 展 商 手 上 的 中 小 型 單 位 ， 一 般 都 只 售 不 租 ， 以 至 空 置 量 難 增 ， 但 租 盤 卻 沒 有 增 加 。 所 以 我 不 認 同 有 評 論 的 說 法 ： 認 為 空 置 量 上 升 ， 會 對 租 金 造 成 進 一 步 的 壓 力 。 我 基 本 上 認 為 ， 租 金 見 底 的 說 法 是 已 可 肯 定 的 了 ， 反 而 是 一 手 盤 的 樓 價 方 面 ， 由 於 發 展 商 手 上 的 存 貨 仍 相 當 多 ， 最 終 必 會 引 致 發 展 商 之 間 削 價 競 爭 ， 因 此 ， 今 年 一 手 市 場 所 受 的 壓 力 仍 相 當 大 ， 除 非 經 濟 真 的 迅 速 復 甦 ， 令 投 資 氣 氛 大 為 改 善 ， 否 則 一 手 市 場 的 價 格 一 下 子 都 不 容 易 有 所 回 升 。
