弱市吊不起價

藍 灣 半 島 剛 打 算 開 盤 時 , 我 已 在 這 裏 指 出 , 藍 灣 半 島 的 定 價 宜 在 杏 花 村 之 下 , 這 樣 銷 路 才 有 保 証 。 因 為 , 杏 花 村 有 地 鐵 到 而 藍 灣 沒 有 , 加 上 藍 灣 規 模 較 小 , 難 有 屋 村 效 應 , 因 此 雖 然 設 備 質 素 較 高 較 新 , 仍 不 足 抵 消 它 的 某 些 弱 點 。 如 果 定 價 高 過 杏 花 村 , 就 難 以 吸 引 同 區 的 換 樓 客 , 銷 路 必 受 影 響 。 所 以 , 當 藍 灣 半 島 以 三 千 八 百 餘 元 一 呎 開 價 時 , 我 覺 得 這 個 定 位 很 恰 當 , 而 當 時 市 場 的 反 應 亦 很 熱 烈 , 證 明 這 個 水 平 的 價 錢 是 極 有 吸 引 力 的 。 
可 惜 在 隨 後 的 內 部 認 購 時 , 發 展 商 突 然 改 變 了 低 價 招 客 的 策 略 , 企 圖 藉 個 別 的 高 價 成 交 案 例 去 吊 起 整 個 樓 盤 的 價 格 水 平 。 發 展 商 借 經 紀 手 上 個 別 熱 衷 的 客 人 , 把 做 價 推 上 七 千 餘 元 一 呎 水 平 , 以 為 市 場 會 以 這 些 高 價 成 交 作 指 標 , 隨 後 加 推 的 單 位 亦 可 隨 之 加 價 。 
然 而 , 實 際 的 效 果 並 不 如 是 。 市 場 聽 到 這 樣 的 價 位 時 , 基 本 上 都 不 敢 置 信 。 中 原 是 促 成 高 價 內 部 認 購 的 地 產 代 理 , 但 非 負 責 這 個 區 的 同 事 都 不 相 信 這 是 事 實 , 以 為 這 個 價 是 虛 作 出 來 的 。 其 他 區 的 同 事 原 打 算 帶 兵 來 支 援 港 島 東 區 一 起 做 好 藍 灣 半 島 的 , 一 聽 到 高 層 向 海 單 位 要 七 千 餘 元 一 呎 都 不 敢 來 了 , 因 為 他 們 清 楚 知 道 自 己 手 上 沒 有 肯 出 這 麼 高 價 的 客 人 。 以 至 內 部 認 購 成 到 高 價 後 , 市 場 的 反 應 不 但 沒 有 加 熱 , 反 而 起 了 降 溫 的 作 用 , 這 是 發 展 商 始 料 不 及 的 。 
從 以 上 的 情 況 看 來 , 在 市 勢 偏 弱 時 , 不 宜 用 個 別 高 價 的 成 交 案 例 去 吊 高 整 個 樓 盤 的 價 位 , 因 為 少 量 的 成 交 根 本 不 會 被 市 場 作 為 指 標 , 反 而 把 客 人 也 嚇 走 了 。 
在 弱 市 時 , 市 場 的 動 力 應 來 自 市 場 的 底 部 , 即 靠 大 量 的 成 交 把 價 位 一 步 一 步 向 上 頂 , 而 不 能 靠 少 量 的 高 價 成 交 , 把 價 位 從 上 面 吊 扯 起 來 。 要 平 價 單 位 給 市 場 掃 清 後 , 才 慢 慢 逐 步 加 點 價 。 即 使 用 這 種 從 下 而 上 的 定 價 方 法 , 亦 不 能 賣 了 幾 十 個 就 加 價 , 非 一 次 過 能 賣 出 五 百 個 單 位 以 上 , 不 可 輕 言 加 價 , 否 則 只 會 很 快 就 令 這 個 樓 盤 變 成 “ 行 人 止 步 ” 。