供應量不能反覆亂加

有 位 在 美 聯 工 作 的 朋 友 , 看 到 我 昨 天 的 那 篇 文 章 , 致 電 中 原 研 究 部 的 同 事 , 說 我 對 他 們 的 統 計 有 所 誤 會 , 原 因 是 傳 媒 沒 有 把 他 們 的 報 告 全 文 實 錄 , 只 強 調 每 月 的 住 宅 供 應 可 達 二 萬 個 , 而 沒 有 解 釋 他 們 所 指 的 供 應 是 別 有 定 義 的 。 原 來 他 們 所 指 的 “ 短 期 供 應 ” 是 包 括 : ( i) 待 批 預 售 的 樓 盤 , ( ii) 已 批 預 售 但 尚 未 發 售 的 樓 盤 , ( iii) 發 展 商 手 上 的 貨 尾 單 位 。 “ 短 期 供 應 ” , 其 實 根 本 不 能 肯 定 這 些 單 位 何 時 會 有 供 應 。 把 這 類 可 能 供 應 和 貨 尾 單 位 加 在 一 起 , 本 身 就 不 是 嚴 謹 的 統 計 方 法 。 
不 過 , 我 覺 得 這 種 解 釋 亦 很 難 成 立 , 我 認 為 這 份 統 計 在 分 類 方 法 和 統 計 時 段 上 都 出 了 嚴 重 的 錯 誤 。 
我 估 計 這 份 統 計 報 告 的 策 劃 者 是 先 有 了 結 論 , 然 後 才 搜 集 數 字 去 引 証 他 的 結 論 的 。 他 想 說 明 今 年 的 供 應 量 仍 很 多 , 於 是 凡 是 可 以 和 供 應 量 拉 上 一 點 關 係 的 , 都 把 它 們 湊 集 起 來 , 以 至 越 加 越 多 , 不 嚇 死 人 才 怪 。 
待 批 的 , 已 批 的 , 賣 剩 的 根 本 不 屬 同 一 範 疇 的 東 西 怎 可 以 隨 便 加 起 來 。 待 批 的 根 本 未 成 為 正 式 成 為 供 應 , 怎 能 把 那 些 在 市 場 上 可 以 買 到 的 貨 尾 單 位 算 在 一 起 , 一 如 在 人 口 調 查 時 , 把 已 懷 孕 的 及 可 能 新 引 至 懷 孕 的 機 會 也 計 算 在 內 一 樣 荒 謬 。 
批 預 售 同 意 書 不 同 懷 孕 可 以 有 預 產 期 , 三 五 個 月 裏 都 沒 法 批 出 的 也 時 有 發 生 。 但 美 聯 的 統 計 時 段 卻 以 月 計 , 以 至 同 一 個 待 批 預 售 樓 盤 , 連 續 幾 個 月 都 出 現 在 不 同 月 份 的 統 計 上 , 反 反 覆 覆 不 斷 被 計 算 , 數 目 怎 會 不 大 。 
不 但 待 批 預 售 期 間 不 斷 被 再 三 計 算 , 已 批 預 售 但 未 開 未 售 時 的 又 再 被 反 覆 計 算 , 以 至 同 一 個 盤 口 在 不 同 的 名 目 下 一 再 列 在 供 應 量 裏 。 一 如 我 有 兩 個 女 朋 友 , 其 實 全 年 都 只 是 兩 個 女 朋 友 , 總 不 成 我 去 告 訴 別 人 , 我 平 均 每 月 有 兩 個 女 朋 友 。 這 樣 一 說 , 人 家 很 自 然 會 以 為 你 一 年 有 二 十 四 個 女 朋 友 。 所 以 不 是 我 誤 讀 美 聯 的 報 告 , 而 是 美 聯 自 己 的 統 計 方 式 出 了 問 題 。 
如 果 美 聯 是 想 說 明 短 期 裏 有 多 少 單 位 可 供 選 擇 , 理 應 把 二 手 市 場 的 盤 口 也 算 在 一 起 才 是 , 但 它 卻 把 未 批 預 售 及 未 推 出 市 場 的 單 位 亦 算 在 一 起 , 稱 之 為 
我 始 終 覺 得 , 要 統 計 樓 宇 的 供 應 量 , 最 恰 當 的 做 法 還 是 以 樓 宇 的 落 成 量 標 準 , 其 他 巧 立 名 目 的 計 算 只 會 混 淆 視 聽 。