香港需求每年建屋多少

近 期 社 會 上 又 再 掀 起 對 八 萬 五 建 屋 指 標 的 討 論 ， 我 的 基 本 觀 點 則 仍 是 ， 八 萬 五 這 個 指 標 根 本 沒 有 科 學 統 計 的 基 礎 ， 不 必 視 作 神 性 不 可 侵 犯 ， 可 大 膽 予 以 修 改 。 我 們 不 妨 以 美 國 的 建 屋 量 來 對 比 。 美 國 經 濟 目 前 正 處 於 興 旺 時 期 ， 然 而 美 國 每 年 的 新 屋 動 工 量 亦 不 過 一 百 六 十 五 萬 間 左 右 。 即 使 不 理 美 港 之 間 的 生 產 力 差 距 ， 而 純 以 人 口 的 差 距 作 比 例 推 算 ， 香 港 每 年 建 屋 四 萬 個 已 及 得 上 美 國 的 建 屋 水 平 。 
事 實 上 ， 香 港 現 時 樓 宇 總 存 量 與 家 庭 總 數 量 非 常 接 近 ， 每 年 的 新 供 應 量 只 需 按 照 新 增 人 口 數 量 推 算 即 可 。 近 期 香 港 每 年 的 人 口 增 加 數 量 約 為 十 五 萬 左 右 ， 即 使 以 三 個 人 一 個 家 庭 計 ， 亦 不 過 每 年 需 要 新 屋 五 萬 個 左 右 。 
當 然 ， 以 家 庭 數 量 與 樓 宇 總 存 量 取 得 平 衡 並 不 等 如 每 個 家 庭 都 有 樓 住 。 但 造 成 這 種 分 配 不 平 衡 的 社 會 原 因 很 多 ， 不 能 單 靠 增 建 房 屋 就 能 解 決 問 題 。 即 使 真 的 要 增 建 房 屋 ， 政 府 對 應 增 建 那 類 房 屋 亦 得 非 常 謹 慎 ， 否 則 可 能 對 社 會 造 成 難 以 補 救 的 衝 擊 。 
從 民 生 的 角 度 去 看 ， 增 建 出 租 公 屋 最 有 迫 切 性 。 因 為 輪 候 公 屋 的 人 大 部 分 都 目 前 居 住 環 境 比 較 差 的 人 ， 政 府 有 責 任 優 先 考 慮 他 們 的 需 要 。 目 前 輪 候 公 屋 的 家 庭 有 十 多 萬 個 ， 他 們 平 均 需 輪 候 六 年 才 有 機 會 入 住 ， 要 等 這 麼 長 的 時 間 實 在 太 不 合 理 。 故 政 府 不 妨 把 資 源 先 集 中 在 興 建 出 租 公 屋 上 ， 把 原 本 用 來 興 建 居 屋 的 土 地 撥 作 興 建 公 屋 也 不 為 過 。 
相 反 ， 興 建 居 屋 的 急 切 性 近 期 已 大 為 降 低 ， 私 人 市 場 現 時 的 樓 價 已 和 前 幾 年 的 居 屋 價 差 不 多 ， 要 置 業 的 人 大 可 以 考 慮 買 私 人 市 場 的 單 位 。 況 且 買 樓 涉 及 投 資 成 分 ， 政 府 沒 有 理 由 拿 公 帑 去 幫 助 人 投 資 。 一 般 而 言 ， 能 買 得 起 居 屋 的 人 ， 應 有 能 力 在 私 人 市 場 租 到 同 等 質 素 的 單 位 。 故 從 民 生 的 角 度 去 看 ， 他 們 根 本 沒 有 非 要 政 府 幫 手 的 逼 切 性 。 因 此 ， 我 認 為 政 府 應 停 止 興 建 居 屋 ， 把 土 地 用 作 興 建 公 屋 ， 並 讓 買 樓 的 資 源 流 入 私 人 市 場 ， 以 增 加 私 人 市 場 的 動 力 。 
至 於 私 人 樓 宇 市 場 ， 以 近 十 年 每 年 的 平 均 吸 納 量 計 ， 每 年 的 需 求 亦 不 過 二 萬 個 左 右 ， 除 非 人 口 的 增 長 量 出 現 劇 變 ， 否 則 每 年 的 供 應 量 亦 應 保 持 在 這 一 水 平 。 
從 以 上 的 分 析 看 來 ， 香 港 每 年 建 屋 量 ， 如 果 能 有 四 萬 五 個 公 屋 ， 二 萬 五 個 私 屋 ， 達 七 萬 個 水 平 已 很 足 夠 ， 多 建 只 會 造 成 浪 費 。