成交頻率決定佣金徵收率
在 上 兩 篇 文 章 中 ， 我 已 從 經 營 成 本 增 加 的 角 度 ， 指 出 地 產 代 理 行 業 可 能 會 被 逼 增 加 佣 金 的 徵 收 比 率 。 不 過 ， 讀 者 可 能 會 認 為 ， 我 所 說 的 新 增 成 本 ， 包 括 查 冊 費 用 以 及 各 項 新 添 工 序 的 麻 煩 ， 如 純 以 一 單 交 易 計 算 ， 怎 樣 計 算 也 只 是 佔 佣 金 的 一 少 部 分 ， 地 產 代 理 應 該 仍 有 利 可 圖 ， 不 一 定 需 要 加 佣 。 問 題 是 並 非 每 單 生 意 最 終 都 能 成 交 ， 煲 無 米 粥 是 一 樣 要 用 火 的 ！ 因 此 ， 不 能 孤 立 以 一 宗 成 功 的 交 易 去 計 算 地 產 代 理 的 成 本 。 市 旺 的 時 候 ， 可 能 每 五 個 客 人 中 ， 會 有 一 個 最 終 決 定 買 你 介 紹 的 物 業 ， 但 市 靜 的 時 候 ， 可 能 服 侍 十 個 客 人 ， 最 後 竟 沒 有 一 個 成 交 。 很 多 人 看 了 很 多 單 位 之 後 還 是 舉 棋 不 定 ， 但 地 產 代 理 是 不 能 不 去 接 待 這 些 客 人 的 ， 因 為 不 服 侍 客 人 一 段 時 間 ， 你 是 不 知 道 這 個 客 人 會 不 會 買 樓 的 。 況 且 ， 即 使 沒 有 客 人 ， 地 產 代 理 也 有 一 定 的 經 營 成 本 ， 總 不 能 叫 經 紀 在 沒 有 客 人 的 日 子 不 要 吃 飯 。
當 然 ， 客 人 是 不 管 你 有 沒 有 飯 吃 的 ， 你 吃 不 飽 大 可 以 轉 行 ， 憑 什 麼 一 定 要 客 人 加 佣 ？ ！ 關 鍵 的 問 題 是 社 會 是 否 一 定 需 要 有 地 產 代 理 。 如 果 社 會 沒 有 地 產 代 理 專 職 去 搜 集 買 賣 資 訊 去 做 配 對 促 成 工 作 ， 而 一 樣 可 以 有 效 運 作 的 話 ， 地 產 代 理 整 個 行 業 也 應 淘 汰 。 但 如 果 地 產 代 理 能 真 正 替 消 費 者 帶 來 方 便 ， 減 少 社 會 資 源 浪 費 的 話 ， 那 社 會 就 一 定 得 養 住 這 個 行 業 。
很 明 顯 ， 如 果 要 每 個 買 家 都 自 行 去 大 量 搜 集 盤 口 進 行 比 較 選 擇 ， 再 逐 一 試 探 業 主 心 意 進 行 討 價 還 價 ， 這 是 一 件 非 常 浪 費 的 事 。 由 地 產 代 理 專 職 做 一 次 ， 再 拿 來 與 眾 多 客 人 一 起 分 享 ， 才 是 最 節 省 資 源 的 做 法 。 因 此 ， 社 會 必 會 養 住 一 定 數 量 的 地 產 代 理 ， 以 發 揮 這 項 社 會 必 需 的 功 能 。 而 維 持 起 碼 數 量 地 產 代 理 生 存 的 擔 子 ， 自 然 落 在 成 功 交 易 者 的 身 上 。 市 場 上 的 成 功 交 易 者 越 多 ， 每 人 分 攤 的 費 用 越 少 。 相 反 當 市 場 的 交 投 頻 率 長 期 低 落 時 ， 每 單 成 功 交 易 就 要 承 擔 更 大 的 費 用 。
地 產 代 理 條 例 全 面 推 行 後 ， 每 宗 交 易 所 需 的 工 序 大 量 增 加 ， 必 然 會 降 低 地 產 交 易 的 頻 率 。 而 這 種 頻 率 的 降 低 ， 與 過 往 因 市 道 興 衰 所 造 成 的 頻 率 轉 變 是 不 一 樣 的 。 這 次 是 一 種 結 構 性 的 轉 變 ， 而 不 是 一 時 的 興 衰 ， 故 必 然 會 影 響 這 個 行 業 經 營 結 構 ， 消 費 者 最 終 要 為 此 付 出 代 價 ， 地 產 代 理 增 加 佣 金 徵 收 比 例 ， 長 遠 已 是 無 可 避 免 的 事 了 。 外 國 的 地 產 代 理 一 般 要 收 樓 價 的 五 六 個 巴 仙 作 佣 金 ， 香 港 現 時 只 每 邊 收 一 個 巴 仙 ， 今 後 將 很 難 長 期 維 持 這 麼 低 了 。
