工業樓死症難醫
有 發 展 商 問 我 ， 他 有 一 些 工 業 樓 ， 應 怎 麼 辦 ？ 是 否 值 得 重 建 ？ 我 問 他 這 些 工 業 樓 位 處 什 麼 地 區 ， 是 怎 樣 得 來 的 ？
原 來 都 是 九 三 、 九 四 年 間 ， 寫 字 樓 吃 香 時 期 收 購 回 來 的 ， 希 望 改 建 成 工 貿 中 心 ， 扮 寫 字 樓 出 售 。 後 來 因 交 吉 問 題 或 補 地 價 問 題 ， 拖 拉 至 今 尚 未 動 工 。 而 這 批 工 業 樓 買 回 來 時 ， 樓 面 地 價 也 要 四 五 百 元 一 呎 ， 現 在 真 是 食 之 無 味 ， 棄 之 可 惜 。
就 這 些 工 業 樓 所 處 的 地 區 位 置 來 看 ， 能 成 功 申 請 改 作 住 宅 用 途 的 機 會 甚 微 ， 雖 可 改 建 作 寫 字 樓 ， 但 現 時 寫 字 樓 自 己 也 供 應 過 剩 ， 位 處 商 業 區 的 也 租 不 出 賣 不 出 ， 工 廠 區 的 寫 字 樓 更 不 容 易 有 銷 路 ， 而 且 寫 字 樓 的 建 築 成 本 較 高 ， 賣 不 出 時 ， 利 息 損 失 更 大 。 至 於 重 建 為 工 廠 大 廈 ， 則 更 難 有 出 路 。 勞 力 密 集 的 工 業 大 都 已 經 北 移 ， 高 科 技 高 增 值 的 則 不 難 從 政 府 處 取 得 廉 價 批 地 ， 無 需 一 定 建 在 傳 統 工 業 區 。
過 往 香 港 的 工 業 ， 以 勞 工 密 集 為 主 ， 故 建 工 業 大 廈 時 都 選 擇 在 工 源 充 足 的 公 共 屋 村 附 近 。 譬 如 官 塘 工 業 區 ， 鄰 近 有 秀 茂 坪 、 藍 田 、 油 塘 、 牛 頭 角 等 公 共 屋 村 ， 不 愁 沒 有 工 源 。 但 現 時 還 能 留 在 香 港 的 工 業 ， 多 不 再 需 要 僱 用 太 多 的 工 人 ， 選 址 時 不 一 定 再 考 慮 傳 統 的 工 業 區 。 所 以 我 也 不 敢 提 議 發 展 商 找 一 些 新 興 工 業 家 來 接 他 的 工 業 地 ， 因 為 即 使 發 展 商 願 意 為 新 興 工 業 家 度 身 訂 造 其 所 需 要 的 工 業 樓 ， 人 家 也 會 嫌 拆 樓 需 時 ， 妨 礙 進 度 。 況 且 ， 發 展 商 入 貨 成 本 高 ， 賣 出 來 的 售 價 不 會 低 ， 這 樣 的 生 意 不 容 易 談 得 成 ， 還 是 不 沾 手 為 妙 。
我 提 議 發 展 商 暫 時 不 要 考 慮 重 建 ， 先 把 大 廈 略 作 維 修 ， 然 後 以 低 至 極 具 競 爭 力 的 租 金 ， 把 鄰 近 的 租 客 搶 過 來 ， 有 租 收 好 過 丟 空 ， 減 少 一 些 利 息 損 失 也 好 。 這 樣 經 紀 人 還 有 機 會 做 幾 單 租 務 生 意 ， 賺 點 佣 金 ； 煲 無 米 粥 對 中 原 這 類 型 公 司 是 負 擔 不 起 的 。
我 告 訴 發 展 商 ， 我 並 非 為 了 賺 佣 才 建 議 他 這 樣 做 的 ， 因 為 我 根 本 看 不 到 其 他 出 路 。 大 錯 已 成 ， 現 在 只 能 設 想 如 何 減 少 損 失 ， 再 想 賺 錢 是 不 切 實 際 的 。 經 紀 人 做 事 最 實 際 ， 有 佣 賺 的 才 是 行 得 通 的 方 法 ， 否 則 講 到 天 花 龍 鳳 ， 不 會 成 交 的 對 發 展 商 也 沒 有 實 利 。
我 說 ， 還 有 一 條 出 路 是 不 計 成 本 平 價 賣 出 去 。 我 們 最 近 促 成 過 一 棟 工 業 大 廈 的 交 易 ， 成 交 價 每 呎 只 有 一 百 五 十 元 ， 跌 至 七 十 年 代 的 價 錢 。 以 這 個 發 展 商 的 性 格 ， 我 知 道 是 一 定 不 會 接 受 的 ， 所 以 我 提 議 他 先 作 出 租 ， 等 待 形 勢 有 新 變 化 時 再 作 打 算 。
