要改用內籠面積並不容易
政 府 最 終 沒 有 堅 持 要 地 產 發 展 商 以 內 籠 面 積 來 出 售 樓 宇 。 這 個 決 定 引 來 政 客 及 輿 論 的 批 評 ， 認 為 這 是 香 港 向 財 閥 退 讓 的 結 果 。 我 亦 相 信 ， 地 產 發 展 商 會 在 這 方 面 向 政 府 施 加 壓 力 ， 但 問 題 卻 不 如 政 客 所 想 像 那 般 簡 單 ， 要 真 正 幫 消 費 者 ， 單 是 如 此 還 不 足 夠 。
消 費 者 買 樓 ， 除 了 要 知 道 內 籠 實 際 上 有 多 少 地 方 可 用 外 ， 最 重 要 的 是 想 知 道 所 買 的 單 位 是 否 物 有 所 值 。
最 常 用 的 估 值 方 法 是 比 較 法 ， 即 是 把 估 值 的 對 象 與 同 類 樓 宇 的 最 近 成 交 值 相 比 較 。 由 於 過 往 的 成 交 價 都 是 以 建 築 面 積 計 算 的 ， 所 以 出 現 在 媒 體 上 報 價 資 料 ， 以 至 在 人 的 腦 海 中 的 價 值 系 統 ， 都 是 完 全 以 建 築 面 積 為 基 礎 的 。 一 旦 以 內 籠 面 積 計 算 ， 整 個 市 場 都 會 無 所 適 從 ， 因 為 兩 者 之 間 根 本 無 法 比 較 。
一 般 而 言 ， 內 籠 面 積 只 有 建 築 面 積 的 六 七 成 ， 即 是 說 以 建 築 面 積 計 只 售 五 千 元 一 呎 的 樓 ， 一 旦 以 內 籠 面 積 計 就 會 變 成 七 八 千 元 一 呎 ， 消 費 者 怎 能 不 大 吃 一 驚 。
現 時 市 場 所 能 提 供 的 成 交 記 錄 ， 都 是 以 建 築 面 積 計 算 ， 一 旦 改 成 內 籠 面 積 ， 消 費 者 一 定 不 知 如 何 去 比 較 。 一 定 有 人 會 問 ， 這 即 是 以 前 的 幾 多 呎 。 正 如 一 個 家 庭 主 婦 去 街 市 買 菜 時 ， 突 然 發 覺 改 了 以 公 斤 來 標 價 ， 一 定 要 問 即 是 以 前 幾 多 錢 一 斤 ， 否 則 不 能 與 他 腦 海 中 原 有 的 價 值 系 統 作 比 價 。
所 以 ， 即 使 政 客 成 功 為 消 費 者 爭 取 到 用 內 籠 面 積 賣 樓 ， 消 費 者 不 一 定 全 部 領 情 ， 他 們 仍 會 要 地 產 代 理 或 其 他 專 業 人 士 ， 把 內 籠 面 積 轉 化 了 建 築 面 積 去 計 算 ， 否 則 他 們 一 定 無 法 作 價 值 上 的 比 較 。
因 此 ， 政 客 如 真 的 要 幫 消 費 者 的 話 ， 不 能 停 留 在 叫 叫 口 號 表 表 態 的 水 平 ， 必 須 深 入 研 究 問 題 的 實 質 ， 不 然 一 套 新 的 價 值 系 統 根 本 不 容 易 建 立 起 來 。
要 整 個 市 場 改 用 內 籠 面 積 計 價 ， 不 能 只 要 求 發 展 商 ， 必 須 同 時 要 求 二 手 市 場 的 買 賣 也 以 內 籠 面 積 計 算 。 必 須 規 定 每 宗 新 的 成 交 ， 都 交 由 測 量 師 計 算 一 次 內 籠 面 積 ， 並 把 這 個 面 積 在 土 地 註 冊 署 登 記 ， 讓 市 民 查 閱 。 這 樣 才 能 互 相 比 較 ， 進 行 評 估 價 值 。
開 始 的 時 候 ， 可 以 有 一 段 過 渡 期 ， 即 建 築 面 積 與 內 籠 面 積 同 時 使 用 ， 但 當 積 累 足 夠 的 以 內 籠 面 積 計 算 的 成 交 紀 錄 之 後 ， 就 得 斬 釘 截 鐵 地 廢 除 建 築 面 積 ， 禁 止 人 們 使 用 ， 否 則 新 的 價 值 系 統 將 無 法 建 立 起 來 。
