豪宅先起動 新界待消化

賣 地 成 績 理 想 , 超 出 人 們 原 先 的 估 計 , 這 個 消 息 對 房 地 產 市 場 產 生 了 利 好 的 刺 激 。 近 日 我 們 的 佣 金 收 入 有 明 顯 的 增 加 , 由 平 均 每 日 三 百 萬 水 平 增 加 至 四 百 萬 水 平 , 反 映 市 場 的 活 動 量 多 了 百 分 之 三 十 。 另 一 方 面 , 我 們 促 成 的 交 易 中 , 租 買 的 比 例 也 出 現 了 變 化 , 由 五 五 比 變 成 四 六 比 , 選 擇 買 樓 的 人 比 前 增 加 了 , 反 映 人 們 對 後 市 的 信 心 增 加 了 , 對 風 險 的 顧 慮 減 低 了 。 然 而 , 我 們 看 到 不 同 類 別 的 樓 宇 , 對 賣 地 成 績 的 反 應 並 不 一 致 。 豪 宅 的 反 應 最 為 強 烈 , 不 但 交 投 量 增 加 , 成 交 價 也 高 了 五 個 百 分 點 。 其 次 是 市 區 的 大 型 屋 村 , 部 分 業 主 已 反 價 或 封 盤 , 做 價 也 升 了 兩 三 個 百 分 比 , 最 不 濟 的 是 新 界 的 中 小 型 樓 宇 , 二 手 市 場 的 交 投 依 然 淡 靜 , 小 業 主 連 提 高 售 價 也 不 敢 嘗 試 。 
出 現 這 種 不 平 衡 情 況 的 原 因 可 能 是 這 樣 : 首 先 , 今 次 引 發 市 場 起 動 因 素 來 自 金 融 市 場 , 由 外 資 流 入 帶 動 股 市 大 升 , 再 由 股 市 大 升 引 發 人 們 對 後 市 的 憧 憬 。 豪 宅 市 場 的 參 與 者 , 本 身 亦 多 少 有 買 賣 股 票 , 對 金 融 市 場 的 變 動 較 為 敏 感 , 易 受 股 市 興 旺 的 氣 氛 所 感 染 。 而 市 區 大 屋 村 的 居 住 者 亦 多 以 管 理 及 專 業 人 員 為 主 , 知 識 水 平 較 高 , 觀 察 問 題 較 為 全 面 , 自 信 心 較 強 , 故 能 夠 在 第 一 時 間 作 出 反 應 。 相 反 , 新 界 中 小 型 住 宅 的 買 家 , 其 經 濟 能 力 較 弱 , 在 失 業 率 仍 在 上 升 , 通 縮 尚 未 過 去 的 情 況 下 , 行 動 自 然 較 為 謹 慎 。 
第 二 個 令 新 界 中 小 型 住 宅 市 場 起 動 得 較 慢 的 原 因 , 是 發 展 商 仍 有 大 量 中 小 型 住 宅 的 樓 盤 在 新 界 促 銷 。 發 展 商 推 出 的 新 盤 訂 價 低 , 數 量 大 , 搶 走 了 不 少 客 人 , 以 至 小 業 主 的 二 手 盤 乏 人 問 津 , 放 盤 多 時 仍 未 能 賣 出 當 然 不 敢 輕 言 反 價 。 
我 估 計 , 新 界 二 手 市 場 相 對 淡 靜 的 情 況 還 會 持 續 一 段 時 間 , 直 到 發 展 商 的 新 盤 消 耗 得 七 七 八 八 , 或 者 發 展 商 的 訂 價 策 略 有 所 改 變 為 止 。 最 近 雖 有 部 分 發 展 商 已 調 高 售 價 , 但 仍 有 一 部 分 還 傾 向 低 價 多 銷 , 以 至 加 價 的 發 展 商 立 即 發 覺 自 己 的 樓 盤 立 即 滯 銷 , 故 加 價 只 能 淺 嘗 即 止 , 未 能 造 成 你 加 我 又 加 的 風 氣 。 因 此 , 新 界 中 小 型 住 宅 市 場 的 消 化 期 看 來 不 會 這 麼 快 完 結 。