銀行業做二手按揭得不償失
近 期 發 展 商 開 新 盤 時 ， 售 樓 處 外 不 但 地 產 經 紀 雲 集 ， 銀 行 亦 派 出 大 量 職 員 ， 實 行 人 釘 人 策 略 ， 競 爭 異 常 激 烈 。 銀 行 之 間 ， 除 了 鬥 派 人 多 ， 鬥 主 動 拖 手 仔 外 ， 按 揭 利 率 亦 越 搶 越 低 ， 有 部 份 銀 行 不 但 以 優 惠 利 率 做 一 手 盤 的 按 揭 貸 款 ， 對 還 款 能 力 強 的 客 戶 甚 至 減 息 優 惠 利 率 之 下 ， 這 是 香 港 地 產 界 幾 十 年 來 從 未 出 現 過 的 。 銀 行 業 這 麼 積 極 去 搶 一 手 盤 的 按 揭 ， 原 因 與 今 次 金 融 風 暴 有 很 密 切 的 關 係 。 自 九 七 年 十 月 以 來 ， 樓 宇 二 手 市 場 大 幅 萎 縮 ， 一 二 手 市 場 的 成 交 比 例 ， 由 過 往 的 二 八 比 跌 至 近 期 的 四 六 比 。 二 手 市 場 的 生 意 少 了 ， 銀 行 只 好 把 注 意 力 集 中 在 一 手 市 場 。
二 手 市 場 交 投 少 的 原 因 有 多 方 面 。 第 一 ， 發 展 商 訂 價 比 小 業 主 更 貼 市 ， 需 要 減 價 時 肯 大 刀 晄 斧 地 減 價 ， 不 像 小 業 主 那 樣 細 眉 細 眼 ， 故 較 能 吸 引 買 家 。 第 二 ， 一 手 盤 的 付 款 辦 法 較 優 惠 ， 發 展 商 多 提 供 第 二 按 揭 ， 令 首 期 可 以 降 低 至 樓 價 的 一 成 左 右 ， 能 有 條 件 買 的 人 自 然 比 二 手 市 場 多 。 第 三 ， 做 二 手 樓 的 按 揭 往 往 對 銀 行 業 得 不 償 失 ， 多 做 有 害 無 益 。
對 於 以 上 第 三 點 ， 讀 者 可 能 不 明 所 以 ， 需 要 在 這 裏 進 一 步 解 釋 一 下 。
金 融 風 暴 以 來 樓 價 跌 了 四 至 五 成 ， 基 本 上 已 跌 至 九 三 年 的 價 錢 。 九 三 至 九 七 年 的 五 年 裏 成 交 的 宗 數 達 六 十 九 萬 宗 ， 加 上 不 少 銀 行 還 引 誘 客 戶 做 了 加 按 ， 我 估 計 有 一 半 左 右 的 樓 宇 的 現 有 按 揭 ， 都 是 按 九 三 至 九 七 年 的 高 峰 期 做 估 價 的 。 因 此 ， 銀 行 在 做 二 手 樓 宇 按 揭 的 時 候 ， 很 容 易 出 現 一 種 情 況 ， 就 是 新 做 按 揭 的 銀 碼 ， 比 原 業 主 的 贖 契 銀 碼 還 要 低 。 譬 如 原 業 主 的 樓 是 五 百 萬 買 回 來 的 ， 尚 欠 銀 行 三 百 萬 ， 現 在 只 能 售 三 百 八 十 萬 ， 七 成 新 按 揭 只 有 二 百 六 十 六 萬 ， 比 原 來 的 按 揭 還 少 了 三 十 四 萬 。 如 果 原 業 主 是 在 同 一 間 銀 行 做 按 揭 的 話 ， 那 辛 辛 苦 苦 去 接 一 單 新 生 意 的 結 果 ， 是 令 銀 行 的 整 體 貸 款 總 額 下 降 ， 銀 行 的 利 息 收 入 因 而 減 少 。 即 使 原 業 主 的 按 揭 是 在 其 他 銀 行 做 的 ， 受 害 的 雖 不 是 做 新 按 揭 的 那 間 銀 行 ， 但 整 個 銀 行 業 一 樣 會 受 害 。 此 之 所 以 銀 行 界 這 麼 熱 衷 做 一 手 盤 而 不 想 做 二 手 市 場 的 按 揭 。 政 府 引 進 按 揭 保 險 ， 讓 銀 行 在 做 新 按 揭 時 有 機 會 做 八 成 半 ， 其 目 的 可 能 不 單 是 為 了 救 小 業 主 ， 而 且 還 可 能 是 為 了 要 救 銀 行 ， 否 則 九 九 年 銀 行 的 業 績 一 定 大 倒 退 。
