名義利率低一樣有好處
有 論 者 認 為 ， 香 港 的 名 義 利 率 雖 然 已 持 續 下 降 了 五 次 ， 每 次 四 分 之 一 厘 ， 但 由 於 通 貨 收 縮 的 速 度 更 快 ， 以 致 實 質 利 率 不 減 反 升 ， 所 以 減 息 對 經 濟 帶 來 的 好 處 不 大 。 我 覺 得 這 種 說 法 有 點 片 面 。 實 質 利 率 高 ， 物 價 升 幅 慢 ， 甚 至 不 升 反 降 ， 都 有 可 能 把 資 金 留 在 銀 行 生 息 ， 不 利 於 投 資 及 消 費 ， 對 促 進 經 濟 早 日 復 甦 好 像 沒 有 好 處 。 然 而 ， 通 貨 收 縮 對 衰 退 中 的 經 濟 卻 有 減 痛 作 用 ， 是 經 濟 自 救 的 自 然 反 應 ， 對 生 活 在 經 濟 衰 退 中 的 香 港 市 民 很 有 好 處 。
通 貨 收 縮 ， 利 率 才 有 進 一 步 的 下 跌 空 間 。 前 一 階 段 ， 香 港 人 很 多 都 作 了 過 份 的 投 資 ， 名 義 利 率 下 降 ， 起 碼 對 正 在 供 樓 的 人 都 有 好 處 ， 每 月 起 碼 可 供 少 千 多 二 千 元 。 低 利 率 雖 是 名 義 的 ， 但 減 幅 卻 是 實 質 的 ， 省 供 的 錢 是 真 的 ， 可 以 消 費 也 可 儲 蓄 ， 怎 能 說 對 香 港 人 沒 有 好 處 。 這 種 情 況 對 借 錢 做 生 意 的 人 也 一 樣 。
對 打 算 買 樓 的 用 家 來 說 ， 物 價 下 跌 ， 令 他 們 必 須 花 在 經 常 性 生 活 所 需 的 錢 少 了 ， 可 以 自 由 支 配 的 錢 多 了 ， 加 上 利 率 下 跌 令 每 月 供 款 相 應 減 少 ， 令 樓 價 看 來 更 易 負 擔 。 這 些 都 對 樓 市 起 著 穩 定 作 用 。
由 於 住 宅 的 租 金 早 在 利 率 下 跌 前 率 先 下 跌 ， 而 且 跌 幅 遠 超 於 工 資 下 跌 的 幅 度 ， 故 租 金 進 一 步 下 跌 的 需 要 已 不 多 ， 住 宅 的 租 金 很 有 機 會 已 在 去 年 第 三 季 見 了 底 ， 在 這 種 情 況 下 ， 所 謂 實 質 利 率 高 企 ， 只 是 相 對 一 般 物 價 而 言 ， 但 相 對 住 宅 租 金 而 言 ， 買 樓 收 租 的 回 報 率 已 比 前 吸 引 ， 在 這 個 範 疇 ， 實 質 利 率 是 在 與 名 義 利 率 一 起 下 跌 的 。
目 前 香 港 投 資 物 業 的 租 金 回 報 率 已 優 於 美 國 長 債 息 口 ， 故 不 排 除 會 有 部 分 閒 資 會 重 回 物 業 市 場 。 貸 款 去 買 樓 收 租 雖 然 仍 不 化 算 ， 但 用 真 金 白 銀 買 ， 回 報 已 跟 放 在 銀 行 收 息 差 不 多 ， 只 要 樓 價 確 認 見 底 ， 投 資 者 不 虞 樓 價 進 一 步 下 跌 時 ， 流 入 投 資 物 業 市 場 的 資 金 會 進 一 步 增 加 。 由 此 看 來 ， 名 義 利 率 下 跌 ， 對 樓 市 不 無 好 處 。
