九九年樓市展望
九 八 年 可 說 是 戰 後 樓 市 最 慘 淡 的 一 年 。 由 於 已 有 超 過 一 半 的 家 庭 擁 有 樓 宇 ， 比 例 遠 超 過 去 的 多 次 樓 市 的 低 潮 ， 故 今 次 因 樓 市 回 落 而 直 接 受 損 的 人 亦 遠 比 過 去 為 多 。 造 成 今 次 樓 市 回 落 主 要 有 三 大 因 素 ： （i） 樓 價 本 身 已 升 至 一 個 極 不 合 理 的 高 位 ， 故 存 在 不 少 下 跌 的 空 間 ； （ii） 特 區 政 府 新 一 套 房 屋 政 策 ， 令 市 民 擔 心 未 來 房 屋 供 應 增 加 ， 樓 宇 失 去 投 資 價 值 ； （iii） 亞 洲 金 融 風 暴 ， 令 港 元 匯 率 不 穩 ， 令 市 民 不 敢 持 有 以 港 元 計 值 的 房 地 產 。
綜 觀 九 九 年 ， 以 上 三 項 令 樓 價 下 跌 的 因 素 已 明 顯 出 現 改 變 ， 故 九 九 年 的 樓 市 一 定 與 九 八 年 有 很 大 的 不 同 ， 再 出 現 這 麼 大 跌 幅 的 機 會 應 非 常 少 。
第 一 ， 樓 價 已 從 高 位 下 跌 了 四 成 多 五 成 ， 與 九 三 年 底 的 價 錢 差 不 多 ， 但 香 港 人 的 整 體 收 入 不 見 得 比 五 年 前 還 不 如 ， 故 此 能 負 擔 得 起 現 水 平 樓 價 的 人 應 大 為 增 多 。 當 前 的 情 況 不 是 人 們 買 不 起 樓 ， 而 是 擔 心 樓 價 會 再 跌 ， 不 敢 貿 然 入 市 ， 故 一 旦 人 們 察 覺 樓 市 已 經 見 底 ， 九 八 年 八 月 那 麼 壞 的 情 景 已 不 會 再 出 現 時 ， 用 家 便 會 陸 續 入 市 。 現 水 平 的 樓 價 已 有 足 夠 的 用 家 來 支 持 。
第 二 ， 政 府 的 房 屋 政 策 已 明 顯 改 變 ， 由 以 遏 抑 為 目 標 變 成 以 穩 定 為 目 標 。 政 府 更 已 注 意 到 二 手 市 場 的 重 要 性 ， 九 九 年 將 為 二 手 市 場 安 排 八 成 半 按 揭 ， 令 九 九 年 的 換 樓 活 動 可 比 九 八 年 增 加 。 九 九 年 樓 市 的 活 動 不 會 再 單 是 集 中 在 一 手 市 場 。
第 三 ， 金 融 風 暴 基 本 上 已 經 過 去 ， 對 沖 基 金 的 實 力 已 被 削 弱 ， 再 來 沖 擊 港 元 的 機 會 很 低 ， 政 府 將 無 需 要 以 高 息 去 保 衛 港 元 。 加 上 美 元 已 從 高 位 回 落 ， 變 相 令 港 元 對 其 他 貨 幣 貶 值 ， 令 要 求 脫 勾 的 呼 聲 降 低 。 港 元 匯 率 穩 定 後 ， 港 元 的 風 險 息 差 可 以 降 低 ， 故 九 九 年 尚 有 半 厘 至 四 分 三 厘 的 減 息 機 會 。 這 對 減 輕 供 樓 負 擔 將 有 幫 助 。
從 以 上 看 來 ， 九 八 年 促 成 樓 價 下 跌 的 因 素 已 不 再 存 在 ， 唯 一 令 樓 市 無 法 立 即 重 納 升 軌 的 原 因 ， 是 整 體 經 濟 尚 未 復 甦 。 但 經 濟 衰 退 不 會 無 休 止 地 惡 化 ， 衰 到 一 定 的 程 度 就 足 以 反 映 泡 沫 刺 破 後 的 實 況 。 九 八 年 第 三 季 的 統 計 數 字 雖 顯 示 比 去 年 同 期 負 增 長 百 分 之 七 點 一 ， 但 這 只 是 與 去 年 高 峰 相 比 的 結 果 ， 但 純 與 九 八 年 第 二 季 相 比 ， 已 錄 得 輕 微 增 長 。 可 見 整 體 經 濟 不 致 在 九 九 年 進 一 步 惡 化 。 我 估 計 ， 九 九 年 下 半 年 的 統 計 數 字 將 出 現 正 增 長 ， 因 為 相 比 較 的 對 象 會 是 九 八 年 的 低 位 ， 屆 時 民 間 信 心 將 會 進 一 步 提 高 。 希 望 香 港 人 在 逆 竟 時 仍 能 看 到 光 明 的 一 面 。
