維港灣銷情將有啟示
維 港 灣 是 近 期 樓 市 反 彈 後 首 個 有 指 標 性 的 大 盤 。 從 維 港 灣 的 訂 價 及 銷 售 策 略 ， 我 們 可 以 看 到 發 展 商 如 何 看 後 市 ， 而 從 市 場 的 反 應 ， 我 們 將 可 了 解 後 市 的 趨 勢 。 以 樓 盤 質 素 來 說 ， 維 港 灣 確 實 不 錯 ， 位 於 地 鐵 奧 運 站 ， 交 通 方 便 ， 且 比 盈 翠 、 海 欣 諸 盤 更 近 核 心 市 區 。 雖 然 所 謂 一 百 八 十 度 中 環 維 港 全 海 景 將 來 會 被 更 近 海 的 地 盤 上 的 建 築 物 遮 擋 ， 但 維 港 灣 座 落 在 一 個 全 新 設 計 的 新 填 海 區 上 ， 居 住 環 境 比 起 舊 市 區 優 越 得 多 ， 既 有 百 萬 呎 的 園 林 空 間 ， 又 有 先 進 的 購 物 商 場 ， 可 謂 自 成 一 國 ， 不 會 因 鄰 近 大 角 咀 舊 區 而 被 拖 低 質 素 。 可 以 估 計 到 ， 維 港 灣 必 成 為 ， 既 想 住 在 九 龍 市 區 ， 又 想 入 住 新 型 屋 村 者 的 熱 門 選 擇 。
然 而 ， 發 展 商 的 訂 價 卻 非 常 謹 慎 ， 首 批 一 百 二 十 八 個 單 位 只 售 四 千 三 百 元 左 右 一 呎 ， 加 推 的 一 百 三 十 八 個 單 位 ， 也 只 加 價 1.5%。 不 見 得 比 位 於 青 衣 的 盈 翠 貴 ， 即 使 比 樓 齡 不 輕 的 太 古 城 也 還 要 便 宜 。 看 來 發 展 商 志 在 打 響 頭 炮 ， 而 非 真 的 願 意 把 所 有 單 位 都 以 這 個 水 平 的 價 位 售 出 。 因 此 ， 我 估 計 發 展 商 將 來 加 推 時 還 會 不 斷 加 價 ， 這 次 將 是 我 們 了 解 市 場 承 受 能 力 的 好 機 會 。
依 我 來 看 ， 如 果 發 展 商 連 四 千 三 一 呎 也 推 不 動 ， 市 場 將 視 此 為 極 之 不 利 的 訊 息 ， 反 映 市 場 動 力 已 為 小 陽 春 所 消 耗 ； 如 果 發 展 商 可 把 售 價 推 上 至 四 千 五 百 元 一 呎 水 平 ， 市 場 的 反 應 將 會 是 中 性 的 ， 因 為 四 千 五 百 元 一 呎 是 即 供 價 錢 ， 連 同 利 息 一 起 算 時 要 五 千 三 百 元 一 呎 ， 與 我 年 初 估 計 的 市 區 樓 價 見 底 的 水 平 差 不 多 ； 但 如 果 要 剌 激 後 市 進 一 步 上 升 ， 發 展 商 必 須 有 能 力 把 售 價 推 至 四 千 七 百 元 一 呎 以 上 ， 並 且 要 一 下 子 就 銷 出 七 七 八 八 ， 否 則 還 會 有 誰 來 買 二 手 樓 。
由 此 可 見 ， 發 展 商 今 次 訂 價 仍 是 相 當 保 守 的 ， 只 求 銷 得 好 ， 不 敢 賺 得 多 ； 但 另 一 方 面 ， 今 次 發 展 商 決 定 不 委 託 代 理 促 銷 了 ， 反 映 他 們 對 今 次 銷 售 成 績 較 有 自 信 心 ， 不 想 分 錢 給 代 理 賺 佣 了 。 這 個 對 我 們 影 響 不 大 ， 無 一 手 盤 做 的 日 子 ， 往 往 是 二 手 市 場 較 好 做 的 日 子 。
