買樓有如買紅酒
近 年 港 人 好 飲 紅 酒 ， 以 表 示 自 己 也 懂 點 飲 食 文 化 ？ 當 然 其 中 不 乏 連 紅 藥 水 與 紅 酒 也 分 不 開 的 人 。 但 在 香 港 ， 不 懂 得 飲 不 要 緊 ， 最 緊 要 懂 得 講 ， 所 以 不 少 人 都 為 此 進 入 惡 補 ， 死 記 幾 種 葡 萄 的 名 字 、 酒 莊 的 檔 次 、 年 份 的 好 壞 、 可 飲 的 時 間 ， 及 形 容 酒 質 的 方 法 等 ， 以 便 人 家 談 起 來 不 會 一 點 也 不 懂 得 回 應 。 我 常 讀 的 幾 篇 幅 刊 專 欄 ， 十 幾 年 來 都 不 見 談 紅 酒 ， 這 兩 年 都 找 機 會 表 示 一 下 自 己 也 有 飲 紅 酒 ， 可 見 即 使 是 文 化 人 也 逃 不 出 要 附 庸 風 雅 。 想 不 到 這 些 惡 補 回 來 的 有 關 紅 酒 的 知 識 ， 現 在 竟 可 以 用 作 買 樓 的 門 竅 。 買 樓 要 看 發 展 商 一 如 買 酒 要 看 酒 莊 ， 這 個 不 難 明 白 ， 但 買 樓 如 何 看 年 份 則 不 是 人 人 都 有 研 究 ， 一 般 人 以 為 酒 越 舊 越 好 ， 樓 則 越 新 越 好 ， 但 非 全 然 。 酒 太 舊 會 變 壞 ， 會 變 醋 ， 酒 質 盡 失 。 故 酒 皆 有 最 適 宜 飲 的 時 間 ， 而 樓 也 有 最 宜 入 住 的 時 間 。 新 樓 入 伙 並 不 是 最 宜 入 住 的 時 間 ， 因 為 新 建 好 的 樓 房 總 有 很 多 問 題 未 暴 露 ， 未 住 過 不 會 知 道 有 些 門 窗 關 不 好 ， 未 下 過 大 雨 不 會 知 道 那 裏 會 漏 水 ， 所 以 入 住 頭 兩 年 會 很 煩 ， 又 要 執 漏 、 又 要 補 救 ， 住 不 安 樂 ， 最 好 等 人 家 住 兩 年 ， 等 問 題 暴 露 並 得 到 解 決 後 才 搬 入 去 ， 故 買 樓 宜 買 五 年 內 的 二 手 新 樓 ， 不 一 定 要 買 全 新 的 。
買 酒 要 看 出 產 的 年 份 ， 因 為 該 年 的 天 氣 對 葡 萄 的 天 氣 成 長 很 有 影 響 ， 開 花 的 日 子 下 雨 ， 受 精 不 良 ， 結 實 不 足 ， 就 會 挑 不 到 精 選 的 葡 萄 去 釀 一 級 好 酒 ； 果 子 成 熟 的 日 子 陽 光 不 足 ， 就 會 影 響 葡 萄 的 糖 份 與 丹 寧 的 比 例 ， 影 響 釀 出 來 的 酒 質 ， 其 實 買 樓 也 要 看 落 成 的 年 份 。 六 十 年 代 制 水 的 時 候 建 了 一 批 鹹 水 樓 ， 建 築 質 素 當 然 有 問 題 。 八 三 至 八 五 年 開 盤 出 售 的 樓 ， 由 於 樓 市 低 迷 ， 發 展 商 為 增 加 售 價 的 吸 引 ， 紛 紛 作 大 建 築 面 積 ， 以 令 平 均 呎 價 顯 得 更 便 宜 。 所 以 八 十 年 代 之 前 的 樓 實 用 率 一 般 都 較 高 。 九 八 年 樓 市 又 大 幅 回 落 ， 發 展 商 又 再 故 技 重 施 ， 作 大 建 築 面 積 ， 減 低 實 用 率 ， 以 降 低 每 呎 售 價 作 賣 點 。 因 此 ， 政 府 如 果 還 不 快 快 制 定 建 築 面 積 的 定 義 ， 將 來 不 同 年 期 出 售 的 樓 宇 會 有 不 同 的 實 用 率 ， 七 十 年 代 以 前 最 高 可 達 90%， 八 十 年 代 跌 至 80%， 九 十 年 代 末 可 能 80%也 不 足 ， 因 此 買 樓 必 須 看 看 樓 宇 推 出 市 場 的 年 代 ， 不 能 單 看 每 呎 平 均 價 。
此 外 ， 不 同 年 代 建 築 質 素 及 用 料 也 不 同 。 九 七 、 九 八 年 落 成 的 樓 宇 用 料 的 檔 次 最 高 ， 因 為 九 六 、 九 七 年 樓 價 高 企 ， 建 築 費 佔 樓 價 的 比 例 很 低 ， 故 發 展 商 都 傾 向 用 最 一 級 的 材 料 ， 希 望 可 以 賣 得 最 一 級 的 價 錢 ， 故 這 段 時 間 開 的 盤 用 料 最 佳 。 這 段 時 期 開 的 盤 大 都 在 九 七 、 九 八 年 入 伙 ， 部 份 可 能 延 至 九 九 年 ， 但 隨 後 的 盤 用 料 就 不 會 那 麼 高 檔 ， 因 為 九 七 年 中 以 後 樓 價 回 落 ， 發 展 商 已 沒 有 多 少 利 潤 ， 不 得 不 壓 低 建 築 費 ， 以 將 貨 就 價 ， 故 今 後 的 用 料 必 然 不 及 前 一 個 階 段 。 因 此 有 些 樓 盤 與 其 買 第 二 期 的 樓 花 不 如 買 第 一 期 的 貨 尾 ， 因 為 第 二 期 的 用 料 可 能 已 不 及 第 一 期 。 所 以 ， 今 後 買 樓 一 定 要 如 買 紅 酒 一 樣 看 清 是 什 麼 年 份 出 產 的 。
