覆謝四與九哥兩位先生(二)

昨 文 我 已 表 態 ， 如 非 現 時 尚 不 是 放 棄 聯 繫 匯 率 的 時 候 ， 如 非 香 港 不 斷 受 到 國 際 炒 家 圍 攻 ， 我 是 傾 向 讓 地 產 市 場 自 行 調 整 ， 政 府 不 作 干 預 的 。 但 現 在 既 然 需 要 保 護 聯 繫 匯 率 ， 就 與 其 救 股 市 不 如 救 樓 市 ， 這 樣 政 府 花 費 的 資 源 可 以 少 很 多 。 今 天 再 與 謝 四 及 九 哥 兩 位 先 生 談 談 樓 市 有 沒 有 得 救 的 可 能 性 。 要 看 樓 市 是 否 有 得 救 ， 首 先 要 了 解 現 時 樓 價 下 跌 究 竟 是 經 濟 原 因 還 是 心 理 原 因 。 如 果 樓 價 與 經 濟 性 況 完 全 脫 節 ， 政 府 當 然 無 謂 去 浪 費 彈 藥 ： 但 如 果 樓 價 已 跌 至 社 會 的 購 買 力 之 內 ， 加 上 適 當 的 政 府 政 策 配 合 ， 不 難 令 樓 市 早 日 起 死 回 生 。 
今 年 香 港 的 經 濟 雖 出 現 了 負 增 長 ， 但 即 使 與 去 年 的 高 峰 期 相 比 ， 亦 不 過 跌 百 分 之 四 、 五 左 右 。 但 樓 價 的 跌 幅 已 遠 超 生 產 力 的 跌 幅 ， 達 到 百 分 之 四 、 五 十 ， 是 經 濟 跌 幅 的 十 倍 。 香 港 的 生 產 力 只 跌 至 九 六 年 水 平 ， 但 樓 價 已 跌 至 九 三 年 水 平 。 
我 這 樣 說 ， 並 非 認 為 可 以 莫 視 現 在 的 失 業 情 況 ， 而 是 想 指 出 社 會 上 仍 有 足 夠 的 就 業 人 數 及 購 買 力 吸 納 目 前 地 產 市 場 的 供 應 。 如 非 心 理 因 素 影 響 ， 目 前 香 港 的 生 產 力 已 足 以 支 持 現 時 的 樓 價 。 
過 往 二 十 五 年 ， 香 港 的 平 均 樓 價 約 等 如 十 日 的 人 均 生 產 值 ， 如 今 香 港 的 人 均 生 產 值 每 年 約 為 二 十 萬 左 右 ， 十 天 約 為 五 千 四 百 八 十 元 左 右 ， 遠 比 現 時 的 樓 價 高 ， 所 以 現 時 樓 價 實 質 上 已 處 於 一 個 偏 低 的 水 平 ， 只 要 心 態 轉 強 ， 樓 價 不 難 止 跌 回 穩 。 八 月 份 股 匯 市 場 上 兵 慌 馬 亂 ， 但 地 產 市 場 上 一 樣 有 人 買 樓 ， 可 見 香 港 並 非 人 人 都 如 兩 位 先 生 一 樣 ， 認 為 樓 價 一 定 還 會 再 跌 ， 只 要 政 府 的 房 屋 政 策 對 徑 ， 不 難 吸 引 買 家 重 新 入 市 。 
九 哥 先 生 大 可 不 必 擔 心 市 場 會 因 此 出 現 新 的 泡 沬 ， 因 為 現 時 樓 價 應 處 於 一 個 偏 低 的 水 平 ， 把 樓 價 穩 住 ， 在 這 個 時 候 決 不 會 製 造 虛 假 繁 榮 ， 而 只 會 減 少 資 產 貶 值 及 信 貸 收 縮 的 破 壞 作 用 。 
所 以 ， 我 認 為 現 時 政 府 已 有 需 要 亦 有 條 件 出 手 去 穩 住 樓 市 。 樓 市 穩 定 下 來 後 ， 要 保 衛 聯 繫 匯 率 的 條 件 就 好 好 多 。 至 於 政 府 可 有 什 麼 具 體 方 法 穩 定 樓 價 ， 則 留 待 明 天 續 。