五十公頃上限並非禍首
經 常 在 報 章 上 有 評 論 認 為 ， 前 一 個 時 期 香 港 樓 價 急 升 皆 因 為 中 方 限 制 過 渡 期 土 地 供 應 所 至 ， 我 覺 得 這 個 立 論 並 不 成 立 。 首 先 ， 五 十 公 頃 並 非 一 個 少 數 ， 中 英 土 地 委 員 會 成 立 之 前 ， 本 港 每 年 批 地 甚 少 超 過 五 十 公 頃 。 其 次 ， 實 際 上 ， 中 英 土 地 委 員 會 成 立 之 後 ， 並 未 真 正 把 每 年 批 地 的 上 限 定 死 在 五 十 公 頃 以 下 ， 如 有 實 際 需 要 都 可 以 超 額 批 地 ， 而 且 事 實 上 每 年 都 批 地 超 出 五 十 公 頃 。 最 重 要 的 是 ， 中 方 限 制 的 只 是 土 地 面 積 ， 至 於 土 地 的 用 途 ， 土 地 上 可 建 面 積 的 容 量 都 沒 有 限 制 。 如 果 當 時 政 府 批 少 一 些 已 沒 有 需 求 的 工 業 用 地 ， 自 然 可 以 多 批 一 些 需 求 殷 切 的 住 宅 用 地 。 如 果 政 府 自 行 調 節 某 些 土 地 的 地 積 比 率 ， 自 然 可 以 增 建 更 多 的 面 積 ， 增 加 每 年 的 單 位 落 成 量 位 。 因 為 ， 低 密 度 的 地 區 只 有 零 點 四 倍 的 地 積 比 率 ， 但 高 密 度 地 區 則 可 高 達 八 倍 。 即 是 說 ， 同 樣 是 一 萬 呎 地 ， 低 密 度 的 只 可 建 四 千 呎 樓 ， 而 高 密 度 的 則 可 建 八 萬 呎 ， 兩 者 相 差 達 二 十 倍 。 因 此 ， 如 果 當 時 政 府 真 的 有 心 增 加 住 宅 的 供 應 量 ， 即 使 不 超 出 五 十 公 頃 的 上 限 ， 手 上 仍 有 很 多 靈 活 性 ， 只 要 修 定 部 分 城 市 規 劃 ， 把 部 分 工 業 用 地 改 作 住 宅 用 地 ， 把 部 分 低 密 度 的 住 宅 用 地 的 地 積 比 率 適 量 提 高 ， 已 可 以 增 加 大 量 住 宅 單 位 的 供 應 ， 有 效 地 平 抑 樓 價 過 份 急 升 。 有 人 或 會 反 駁 ， 城 市 規 劃 不 可 隨 意 修 改 ， 因 為 這 涉 及 基 建 配 套 問 題 ， 不 解 決 交 通 、 排 污 等 問 題 ， 不 可 以 隨 意 增 加 居 住 密 度 。 表 面 上 ， 這 好 像 很 有 道 理 ， 但 實 際 上 只 是 官 僚 的 託 辭 。 對 基 建 產 生 壓 力 的 是 人 口 的 增 加 ， 一 旦 人 口 增 加 成 為 事 實 ， 對 基 建 的 壓 力 就 成 為 事 實 ， 不 能 掩 耳 盜 鈴 地 以 為 沒 放 寬 地 積 比 率 就 可 以 解 決 基 建 的 壓 力 。 九 六 、 九 七 年 本 港 人 口 激 增 ， 政 府 不 放 寬 地 積 比 率 讓 發 展 商 去 多 建 單 位 ， 結 果 只 是 令 每 單 位 內 要 住 更 多 的 人 ， 這 批 多 出 來 的 人 ， 一 樣 會 排 污 ， 一 樣 出 外 坐 車 ， 一 樣 會 對 基 建 設 施 造 成 壓 力 ， 問 題 並 不 會 因 為 不 放 寬 地 積 比 率 而 消 失 。 因 此 ， 我 覺 得 ， 人 口 既 然 已 增 加 了 ， 基 建 的 壓 力 已 成 事 實 ， 不 放 寬 密 度 控 制 也 不 能 舒 緩 基 建 的 負 荷 ， 不 如 放 寬 一 下 ， 這 樣 起 碼 可 讓 更 多 的 人 有 樓 住 ， 住 得 舒 服 一 些 。 總 結 而 言 ， 我 認 為 不 應 把 樓 價 急 升 的 責 任 都 歸 咎 在 五 十 公 頃 的 上 限 上 ， 責 任 最 大 的 應 是 城 市 規 劃 上 的 失 誤 。
