從租買的取捨看後市

七 月 份 ( 至 十 三 日 ) , 我 們 促 成 的 生 意 中 , 有 601 宗 是 租 賃 , 買 賣 的 只 有 505 宗 , 租 比 買 多 96 宗 , 比 例 雖 然 不 多 , 但 這 與 前 兩 年 樓 市 興 旺 時 已 有 很 大 的 差 異 。 那 個 時 候 , 我 們 的 生 意 中 八 成 是 買 賣 , 只 有 兩 成 是 租 賃 的 。 市 場 上 租 買 比 例 的 變 化 , 足 以 顯 示 市 場 參 與 者 對 後 市 如 何 估 計 。 有 這 麼 多 的 人 選 擇 租 樓 而 不 買 樓 , 皆 因 他 們 預 期 未 來 兩 年 裏 , 樓 價 下 跌 的 風 險 可 能 比 樓 價 上 升 的 機 會 高 , 在 租 金 開 支 遠 比 買 樓 的 利 息 開 支 少 的 情 況 下 , 從 經 濟 利 益 著 眼 , 當 然 應 選 擇 租 樓 。 簽 兩 年 租 約 先 , 既 可 避 過 亞 洲 金 融 風 暴 期 間 樓 價 下 跌 的 風 險 , 又 可 省 回 兩 年 利 息 的 開 支 , 令 兩 年 後 自 己 的 買 樓 能 力 更 強 , 真 是 何 樂 而 不 為 。 我 估 計 , 這 種 租 買 比 例 逆 轉 的 情 況 仍 會 持 續 一 段 相 當 長 的 時 間 , 直 到 市 場 出 現 新 的 變 數 為 止 。 這 些 變 數 可 以 是 基 本 性 的 , 也 可 以 是 技 術 性 的 。 從 基 本 因 素 著 眼 , 樓 市 要 復 甦 必 須 先 等 整 體 經 濟 復 甦 , 然 而 香 港 正 面 對 一 次 嚴 重 的 經 濟 放 緩 , 非 一 年 半 載 的 日 子 裏 便 會 再 有 起 色 , 真 正 的 復 甦 可 能 要 待 二 零 零 零 年 才 會 出 現 , 屆 時 人 們 可 能 又 會 對 樓 市 恢 復 信 心 , 覺 得 與 其 交 租 不 如 供 樓 好 了 。 從 技 術 分 析 的 角 度 來 看 , 樓 價 並 不 一 定 要 到 二 零 零 零 年 才 見 底 。 由 於 人 們 對 未 來 有 理 性 預 期 的 能 力 , 這 種 預 期 可 即 時 在 價 格 上 得 到 反 映 , 因 此 , 樓 價 會 比 經 濟 的 實 際 情 況 提 前 回 落 , 更 早 見 底 , 技 術 上 只 要 樓 價 跌 至 一 個 水 平 , 令 供 樓 的 支 出 與 租 樓 的 支 出 相 對 接 近 時 , 人 們 就 寧 願 供 樓 也 不 傾 向 租 樓 , 因 為 租 樓 一 世 都 要 交 租 , 但 供 樓 只 需 要 辛 苦 一 段 日 子 後 , 供 滿 了 就 不 用 再 供 。 然 而 , 要 樓 價 跌 至 這 個 水 平 才 企 得 住 , 豈 不 是 說 今 後 樓 價 還 要 跌 很 多 ? 這 樣 的 估 計 是 否 太 過 嚇 人 ? 我 也 不 相 信 樓 價 真 的 會 跌 這 麼 多 , 這 只 是 最 壞 的 一 種 可 能 。 事 實 上 , 現 時 願 意 買 樓 收 租 的 人 已 大 大 減 少 , 故 可 以 供 出 租 的 盤 口 會 越 來 越 少 , 相 反 , 想 租 樓 不 想 買 樓 的 人 卻 在 增 加 , 令 租 的 需 求 增 加 , 在 供 應 減 少 , 需 求 增 加 的 形 勢 下 , 租 金 很 快 會 見 底 回 升 , 當 租 金 回 升 時 , 樓 價 就 不 用 跌 那 麼 多 也 可 以 有 支 持 力 了 。 因 此 , 我 估 計 , 租 金 將 早 於 樓 價 見 底 , 待 租 金 見 底 後 , 再 去 估 樓 價 何 時 見 底 也 未 遲 。