答祝好運先生(一)
祝 好 運 先 生 我 六 月 四 日 的 文 章 有 不 同 意 見 ， 在 「 支 咪 在 野 」 欄 上 有 所 回 應 。 我 得 先 多 謝 祝 先 生 的 意 見 ， 這 將 有 助 讀 者 從 多 個 角 度 去 認 識 問 題 。 然 而 ， 我 仍 想 在 這 裏 ， 對 我 的 文 章 先 作 一 點 解 釋 。 肯 定 知 識 重 要 性 我 寫 那 篇 文 章 的 主 旨 ， 是 建 議 監 管 局 把 入 行 人 士 的 首 輪 篩 選 工 作 放 給 行 內 自 己 進 行 ， 這 樣 既 可 減 輕 監 管 局 的 工 作 ， 又 可 讓 行 內 有 更 多 的 選 擇 。 我 想 指 出 的 只 是 單 有 物 業 及 法 律 知 識 尚 不 足 完 成 地 產 代 理 的 工 作 ， 而 不 是 想 否 定 地 產 代 理 有 需 要 掌 握 這 些 知 識 。 我 相 信 祝 先 生 亦 不 會 否 定 我 文 章 中 所 補 充 的 ， 地 產 代 理 還 需 要 有 很 高 的 情 緒 控 制 能 力 ， 溝 通 能 力 以 及 說 服 能 力 。 性 格 合 適 才 是 第 一 考 慮 物 業 知 識 以 及 法 津 知 識 是 可 以 透 過 上 課 學 會 的 知 識 ， 但 情 緒 控 制 能 力 、 溝 通 能 力 以 及 說 服 能 力 雖 然 也 可 以 學 ， 但 多 少 涉 及 個 人 性 格 問 題 ， 關 係 到 人 如 何 選 擇 生 活 以 及 與 什 麼 人 建 立 什 麼 樣 的 聯 系 問 題 。 掌 握 物 業 知 識 以 及 法 律 知 識 的 人 不 一 定 會 選 擇 做 地 產 代 理 的 工 作 ， 以 我 觀 察 祝 先 生 就 不 會 選 擇 做 地 產 代 理 工 作 ( 不 過 祝 先 生 可 能 有 興 趣 在 地 產 代 理 監 管 局 內 工 作 ) 。 因 此 ， 與 其 先 讓 監 管 局 去 挑 選 一 些 已 掌 握 知 識 ， 但 不 一 定 性 格 適 合 的 人 交 給 行 內 ； 不 如 先 讓 行 內 揀 一 些 性 格 合 適 的 人 去 保 送 考 牌 ， 這 樣 應 更 符 合 實 際 。 專 業 知 識 得 靠 真 專 業 祝 先 生 說 不 明 白 物 業 顧 問 與 物 業 經 紀 有 何 分 別 ， 其 實 很 簡 單 ， 顧 問 的 功 能 在 於 提 供 正 確 意 見 ， 而 經 紀 的 功 能 則 在 於 促 成 工 作 。 本 來 物 業 經 紀 能 同 時 扮 演 物 業 顧 問 的 角 色 可 能 更 好 ， 但 這 在 香 港 並 不 實 際 ， 香 港 的 地 產 代 理 大 部 分 同 時 又 代 表 賣 方 又 代 表 買 方 ， 一 開 始 已 有 角 色 衝 突 ， 叫 消 費 者 怎 樣 去 相 信 雙 重 身 份 的 人 的 意 見 。 因 此 ， 企 圖 把 經 紀 扮 演 成 顧 問 ， 要 他 們 向 消 費 者 提 供 意 見 ， 實 是 不 道 德 行 為 。 況 且 ， 涉 及 物 業 交 易 的 知 識 極 其 廣 泛 複 雜 ， 社 會 上 也 有 各 種 不 同 的 分 工 才 能 完 成 物 業 顧 問 的 工 作 。 譬 如 ， 有 關 業 權 及 合 約 權 益 的 問 題 最 好 找 律 師 ， 有 關 財 務 稅 項 的 問 題 最 好 找 會 計 師 ， 有 關 樓 宇 價 值 的 問 題 最 好 找 估 價 師 ， 有 關 斜 坡 安 全 問 題 最 好 找 土 木 工 程 師 ， 此 外 還 有 些 問 題 可 能 要 找 規 劃 師 、 則 師 、 環 保 專 家 等 不 同 類 別 的 顧 問 。 試 問 只 讀 了 幾 十 個 鐘 頭 速 成 課 程 的 地 產 代 理 ， 怎 能 負 擔 得 起 這 麼 複 雜 的 顧 問 工 作 。 因 此 ， 即 使 將 來 發 牌 制 度 實 施 後 ， 消 費 者 亦 不 宜 把 地 產 代 理 視 作 顧 問 。 經 紀 與 顧 問 有 別 此 外 ， 我 們 還 可 以 從 地 產 代 理 如 何 收 費 上 去 判 斷 香 港 的 地 產 代 理 究 竟 是 顧 問 還 是 經 紀 。 顧 問 收 顧 問 費 ， 經 紀 收 佣 金 。 佣 金 要 成 交 才 可 以 收 ， 顧 問 費 則 只 要 有 提 供 意 見 就 可 以 收 。 現 時 香 港 的 地 產 代 理 主 要 是 收 佣 的 ， 說 明 消 費 者 想 買 的 是 地 產 代 理 的 成 盤 能 力 ， 而 非 提 供 意 見 能 力 。 因 此 ， 地 產 代 理 究 竟 會 演 化 變 成 顧 問 還 是 經 紀 並 非 由 我 與 祝 先 生 去 決 定 ， 而 是 消 費 者 選 擇 。 消 費 者 如 果 肯 付 顧 問 費 ， 行 內 自 然 會 有 人 不 斷 努 力 去 吸 收 知 識 ， 以 滿 足 消 費 者 的 要 求 ； 不 過 ， 如 果 消 費 者 不 肯 付 顧 問 費 ， 立 志 做 顧 問 者 的 下 場 只 會 是 餓 死 ， 監 管 局 也 無 能 為 力 。 長 官 意 志 不 如 實 事 求 事 最 後 請 容 許 我 重 申 ， 我 十 分 認 同 本 行 的 從 業 員 理 應 不 斷 進 修 ， 以 掌 握 更 多 的 專 業 知 識 ， 儘 量 接 近 做 顧 問 的 資 格 ， 但 這 只 能 透 過 推 崇 和 鼓 勵 慢 慢 進 行 ， 不 能 透 過 立 法 和 監 管 去 立 即 施 行 。 因 為 內 裏 涉 及 很 多 歷 史 及 文 化 因 素 ， 有 一 定 的 時 空 的 限 制 ， 又 受 消 費 者 的 偏 好 影 響 ； 問 題 錯 綜 複 雜 ， 監 管 局 應 以 現 實 的 態 度 去 面 對 ， 而 非 主 觀 地 任 意 妄 為 。 祝 先 生 的 回 應 中 還 涉 及 香 港 地 產 代 理 傾 向 硬 銷 的 問 題 ， 由 於 篇 幅 的 關 係 ， 只 能 留 待 明 天 再 談 。
