賣得多好過賣得高
有 發 展 商 在 接 受 媒 介 訪 問 時 說 ， 他 開 的 盤 在 加 推 時 不 斷 加 推 加 價 是 不 忍 心 弄 到 二 手 市 場 動 彈 不 得 ， 因 為 如 果 他 出 售 的 單 位 全 部 訂 價 低 過 二 手 市 場 ， 買 家 就 會 被 他 搶 去 ， 二 手 市 場 上 的 單 位 就 難 以 賣 得 出 。 我 很 感 激 發 展 商 能 這 樣 為 二 手 市 場 著 想 ， 但 實 際 上 二 手 市 場 遠 比 一 手 市 場 大 ， 二 手 市 場 是 不 怕 一 手 市 場 搶 客 的 。 去 年 二 十 萬 宗 交 投 中 ， 發 展 商 出 售 的 成 交 不 足 三 萬 個 ， 二 手 市 場 佔 有 全 部 交 易 的 八 成 半 有 多 。 發 展 商 不 是 要 賣 多 少 樓 就 能 賣 多 少 樓 的 ， 這 受 制 於 他 手 上 有 多 少 項 目 在 發 展 ， 而 且 還 要 發 展 到 一 定 的 程 度 ， 才 可 以 向 政 府 申 請 售 樓 同 意 書 。 所 以 ， 每 年 一 手 市 場 會 搶 走 二 手 市 場 多 少 客 人 是 早 已 注 定 了 的 ， 每 年 至 多 亦 不 過 三 萬 多 個 單 位 ， 我 們 做 地 產 代 理 的 不 用 擔 心 ， 亦 擔 心 不 來 。 相 反 ， 二 手 市 場 的 存 貨 有 一 百 萬 個 單 位 ， 流 通 量 的 彈 性 很 大 ， 九 七 年 三 月 份 有 超 過 二 萬 宗 成 交 ， 九 八 年 一 月 卻 只 有 三 千 宗 左 右 。 二 手 市 場 的 活 躍 程 度 ， 主 要 看 市 場 氣 氛 ， 看 換 樓 活 動 是 否 蓬 勃 ， 而 不 是 看 被 發 展 商 的 新 盤 搶 走 了 多 少 客 人 。 因 此 ， 作 為 地 產 代 理 來 說 ， 我 寧 願 發 展 商 開 盤 時 賣 得 好 一 點 ， 一 次 過 全 部 售 罄 ， 那 市 場 氣 氛 才 會 好 起 來 ， 換 樓 人 仕 才 放 膽 出 來 活 動 。 相 反 ， 如 果 發 展 商 定 價 雖 然 比 二 手 市 場 為 高 ， 但 賣 來 賣 去 都 賣 不 出 ， 那 對 二 手 市 場 反 而 一 點 好 處 也 沒 有 。 我 認 為 有 遠 見 的 發 展 商 ， 在 當 前 相 對 低 迷 的 市 道 下 ， 應 敢 於 犧 牲 一 下 短 期 利 益 ， 把 新 盤 的 定 價 訂 得 吸 引 一 些 ， 加 推 時 不 要 隨 意 大 幅 加 價 ， 先 把 市 場 氣 氛 搞 好 起 來 ， 這 樣 以 後 再 開 盤 時 就 不 愁 沒 有 加 價 機 會 。 如 果 連 續 有 幾 個 盤 都 超 額 認 購 ， 並 且 一 次 過 售 罊 ， 那 認 購 失 敗 的 人 下 一 次 才 肯 出 高 一 點 的 價 去 買 ， 發 展 商 才 有 條 件 加 價 ， 我 們 暫 時 並 不 期 望 一 手 盤 在 價 位 上 帶 動 二 手 市 場 ， 只 希 望 一 手 市 場 在 銷 售 量 的 成 績 上 去 感 染 二 手 市 場 的 購 買 慾 。 二 手 市 場 活 躍 起 來 後 ， 換 樓 的 購 買 力 才 能 釋 放 出 來 ， 發 展 商 手 上 較 大 的 單 位 才 有 機 會 脫 手 。 因 此 ， 發 展 商 把 新 盤 售 價 訂 得 平 一 點 ， 讓 新 盤 賣 得 好 一 點 ， 實 是 除 笨 有 精 ， 最 終 對 自 己 也 有 好 處 。 當 前 ， 市 場 上 不 是 沒 有 人 有 能 力 買 樓 ， 而 是 人 們 還 不 太 敢 於 在 這 個 時 候 入 市 ， 新 盤 銷 售 得 好 才 能 逐 漸 減 輕 人 們 在 這 方 面 的 顧 慮 ， 我 相 信 市 場 上 不 乏 有 遠 見 的 發 展 商 ， 希 望 下 次 有 新 盤 出 售 時 ， 發 展 商 能 好 好 利 用 其 主 動 訂 價 的 能 力 ， 把 市 場 潛 在 的 活 力 引 發 出 來 。
