首次置業貸款促進換樓活動
首 次 置 業 的 貸 款 申 請 ， 頭 兩 天 已 有 五 萬 多 人 索 取 申 請 表 格 ， 充 份 顯 示 出 香 港 潛 在 著 強 大 的 住 屋 需 求 。 雖 然 ， 索 取 申 請 表 格 的 人 最 後 並 不 一 定 申 請 貸 款 ， 但 以 目 前 的 勢 頭 來 看 ， 六 千 個 名 額 一 定 很 快 會 被 用 盡 。 因 此，可 以 預 期 ， 當 這 些 獲 批 準 貸 款 的 人 陸 續 出 來 市 場 買 樓 的 時 候， 沉 寂 多 時 的 房 地 產 市 場 將 會 再 度 活 躍 起 來。
有 人 或 許 會 認 為 六 千 個 名 額 並 不 算 很 多 ， 很 快 會 被 市 場 吸 納 ， 之 後 市 場 可 能 又 再 沉 靜 起 來 。 但 其 實 六 千 個 名 額 在 市 場 造 成 的 影 響 又 豈 只 促 成 六 千 個 成 交 這 麼 簡 單 。 這 六 千 個 只 是 市 場 的 起 動 力 量 ， 之 後 還 會 以 乘 數 效 應 擴 散 出 去， 造 成 數 以 萬 計 的 成 交。
這 些 獲 批 貸 款 的 人 ， 全 是 未 擁 有 樓 宇 的 實 際 用 家 ， 既 是 買 來 自 用 ， 就 多 會 選 擇 即 可 入 住 的 現 樓 ， 而 非 那 些 可 能 要 一 年 多 之 後 才 入 伙 的 樓 花 ， 因 此 二 手 市 場 的 獲 益 可 能 大 過 一 手 市 場 。
如 果 這 批 人 在 二 手 市 場 買 樓 ， 就 會 令 同 樣 數 目 的 小 業 主 得 以 把 手 上 的 物 業 套 現 ， 令 他 們 有 條 件 去 換 高 一 級 的 樓 宇 以 改 善 生 活 ， 成 為 換 樓 循 環 的 起 動 力 量 。
差 餉 物 業 估 價 署 把 香 港 的 住 宅 樓 宇 分 成 五 級 ， 四 十 平 方 米 (一 平 方 米 為 十 點 七 六 平 方 呎 )以 下 的 為 A級 ， 四 十 至 七 十 平 方 米 之 間 為 B級 ， 七 十 至 一 百 平 方 米 的 為 C級 ， 一 百 至 一 百 六 十 平 方 米 的 為 D級 ， 一百 六 十 平 方 半 以 上 的 為 E 級。 如 果 換樓 循 環 也 是 按 照 這 種 級 別 一 級 一 級 換 上 去 ， 那 六 千 個 名 額 就 有 五 倍 的 乘 數 效 應。 造 成 三 萬 個 成 交。
當 然 ， 並 非 所 有 人 都 買 二 手 樓 ， 有 些 人 可 能 會 買 一 手 樓 ， 令 換 樓 程 序 中 斷 。 此 外 ， 亦 非 所 有 人 都 按 差 餉 物 業 估 價 署 所 定 的 級 別 換 樓 ， 有 些 人 會 跳 級 換 樓 ， 令 乘 數 效 應 不 足 五 倍 。 不 過 ， 亦 會 有 些 家 庭， 因 子 女 都 已 成 家 立 室 ， 由 大 單 位 換 向 細 單 位， 令 換 樓 循 環 由 低 位 再 開 始 過 。 加 上 有 些 人 換 樓 的 時 候 不 一 定 是 換 大 一 點 的 單 位， 而 是 換 好 一 點 的 地 區。 這 些 又 會 令 乘 數 效 應 超 越 五 倍。
整 體 而 言 ， 我 估 計 這 項 計 劃 起 碼 可 令 市 場 增 加 多 二 萬 宗 交 易 ， 受 益 的 不 單 是 小 型 單 位 ， 各 級 單 位 皆 會 交 投 增 加 ， 而 樓 價 見 底 的 訊 息 將 進 一 步 被 確 認 。 當 人 們 真 的 可 以 放 下 樓 價 可 能 進 一 步 下跌 的 顧 慮 後 ， 自 發 的 換 樓 活 動 就 躍 起 來， 故 下1 半 年 的 市 道 可 以 看 高 一 籌。
