應放寬樓花轉讓
新 寶 城 開 盤 ， 首 天 賣 出 七 百 多 個 單 位 ， 是 金 融 風 暴 以 來 ， 成 績 最 好 的 一 個 樓 盤 。 有 論 者 認 為 ， 這 可 反 映 市 場 對 中 小 型 住 宅 的 需 求 依 然 很 大 ， 不 過 這 只 是 從 好 處 著 眼 的 看 法 ， 嚴 格 來 說 ， 新 寶 城 今 次 開 盤 的 成 績 並 非 完 全 理 想。發 展 商以 低 過 二 手 市 場 的 價 格，又 提 供 三 年 低 過 市 場 息 率 的 定 息 按 揭 作 優 惠， 仍 未 能 把 所 有 的 單 位 一 次 過 售 罄 ，反 映 市 場 對 買 遠 期 樓 花 依 然 存 在 顧 忌。
新 寶 城 是 遠 期 樓 花 ， 要 一 年 半 之 後 才 會 入 伙 ， 在 金 融 風 暴 可 能 再 次 襲 港 的 陰 影 下 ， 誰 願 意 去 冒 這 麼 長 的 風 險 ， 過 往 ， 樓 花 可 以 隨 時 轉 讓 。 一 有 什 麼 風 吹 草 動 ， 還 有 機 會 在 市 場 拋 售 ， 減 少 自 己 的 風 險。 然 而， 現 在 樓 花 要 待 入 伙 後 才 能 轉 讓，期 間 的 風 險 就 無 法 轉 嫁。去 年 十 月 ，金 融 風 暴 剛 開 始 的 時 候， 有 很 多 買 了 樓 花 的 人 已 知 道 形 勢 不 妙，很 想 把 手 上 的 樓 花 脫 手， 但 礙 於 樓 花 不 准 轉讓 的 限 制， 只 好 眼 白 白 看 著 自 己 的 身 家 財 富 一 天 天 貶 值， 而 不 能 做 任 何 的 挽 救， 這 種 無 奈 實 在 不 好 受。 我 相 信， 有 過 這 樣 經 驗 的 人， 都 會 患 上 樓 花 恐 懼 症 ， 以 後 聽 到 樓 花 兩 個 字 就 怕 怕。
政 府 很 希 望 私 人 發 展 商 能 配 合 政 府 的 房 屋 政 策 增 加 樓 宇 供 應 ， 但 如 果 市 民 不 敢 買 樓 花 ， 發 展 商 的 資 金 就 不 能 迅 速 回 收 ， 以 進 行 新 的 投 資 。 現 在 有 些 日 本 銀 行 及 歐 洲 銀 行 都 減 少 了 對 香 港 地 產 發 展 商 的 貸 款 ， 令 發 展 商 比 以 前 更 依 賴 出 售 樓 花 所 收 回 的 資 金 作 投 資 。 因 此 ， 政府 要 賣 地 賣 得 好，要 發 展 商 能 加 快 建 設 速 度 ， 必 須 想 辦 法 助 發 展 商 賣 好 樓 花， 其 中 最 重 要 的 關 鍵， 就 是 要 消 除 市 民 對 樓 花 的 恐 懼 ， 放 寬 樓 花 的 轉 讓 限 制。
過 往 之 所 以 要 限 制 樓 花 轉 讓 ， 最 主 要 的 原 因 是 要 打 擊 炒 風 ， 現 在 炒 家 大 部 分 已 半 身 不 遂 ， 難 再 興 風 作 浪 ， 實 無 需 要 再 保 留 這 種 限 制 ， 政 府 對 此 應 重 新 檢 討 。 現 在 樓 市 尚 嫌 生 氣 不 足 ， 希 望 政 府 能 給 市 場 多一 點 動 力 。
不准樓花轉讓從未起過好作用樓 花 不 准 轉 讓 的 措 施 是 九 四 年 中 開 始 實 施 的 ， 當 時 政 府 的 想 法 是 ， 炒 賣 活 動 比 較 集 中 在 樓 花 市 場 ， 如 果 樓 花 不 可 轉 賣 ， 那 麼 樓 花 市 場 上 就 難 以 再 有 炒 賣 活 動 ， 那 麼 當 時 市 場 上 熾 熱 的 炒 風 該 會 冷 卻 下 來 。
表 面 上 ， 這 項 措 施 相 當 成 功 ， 因 為 政 府 將 整 個 樓 花 轉 讓 市 場 都 停 頓 下 來 ， 炒 家 失 去 了 原 有 的 活 動 場 地 ， 一 時 間 不 知 所 措 。 然 而 ， 只 要 供 應 不 足 ， 樓 價 尚 有 上 升 機 會 的 話 ， 炒 家 是 不 會 放 過 任 何 賺 錢 機 會 的。結 果 ， 炒 家 被 迫 把 注 意 力 轉 移 去 現 樓 市 場， 透 過 延 長 交 易 日 期 ， 以 確 認 人 的 方 式 進 行 炒 賣。
用 家 買 樓 多 選 現 樓 而 不 是 尚 在 建 築 的 ， 未 能 使 用 的 樓 花 ， 故 炒 樓 花 本 來 對 用 家 的 影 響 並 不 太 直 接 ， 但 當 炒 家 連 現 樓 也 炒 時 ， 用 家 買 樓 就 更 加 困 難 。 所 以 ， 不 准 樓 花 轉 讓 的 措 施 ， 不 但 未 能 幫 到 用 家， 在 某 種 意 義 上 來 說， 反 而 是 害 了 用 家。
另 一 方 面 ， 炒 家 也 並 未 放 棄 樓 花 市 場 ， 當 後 市 被 長 期 看 好 時 ， 一 手 樓 花 一 樣 吸 引 大 量 炒 家 入 市 。 而 不 准 轉 讓 的 措 施 則 起 著 逼 炒 家 賺 大 錢 的 作 用 。 以 駿 景 園 為 例 ， 開 盤 時 ， 普 通 單 位 只 售 五 百 多 萬 ，如 果 樓 花 可 以 轉 讓 ， 樓 價 升 到 六 、七 百 萬 時 ， 大 部 分 炒 家 都 會 受 不 住 利 潤 的 引 誘， 而 出 售 手 上 的 單 位， 用 家 尚 有 機 會 在 這 個 水 平 買 得 到， 可 是 樓 花 不 准 轉 讓 ， 炒 家 只 好 守 到 入 伙 後 才 脫 手，結 果 樓 價 已 升 至 逾 千 萬。 如 果 用 家 這 個 時 候 才 買 的 話 ， 要 付 出 的 代 價 比 前 更 高 。 從 這 個 角 度 來 看， 樓 花 不 准 轉 讓 的 措 施 ， 對 用 家 亦 沒 有 帶 來 什 麼 好 處。
今 天 ， 樓 市 不 景 氣 了 ， 市 場 需 要 有 炒 家 去 助 發 展 商 減 低 風 險 ， 讓 換 樓 人 士 可 輕 易 套 現 時 ， 樓 花 不 准 轉 讓 的 措 施 卻 不 合 時 宜 地 發 揮 作 用 了 ， 嚇 到 人 們 不 敢 買 樓 花 ， 令 發 展 商 不 得 不 割 價 傾 銷 ， 令 本 已 疲 憊 不 堪 的 市 場， 加 重 了 壓 力。
政 府 現 在 已 不 希 望 樓 價 繼 續 下 跌 ， 但 如 果 樓 花 依 然 銷 情 不 佳 的 話 ， 發 展 商 可 能 仍 要 減 價 去 吸 引 買 家 ， 樓 價 可 能 無 法 軟 著 陸 。 今 整 體 經 濟 及 金 融 系 統 都 受 到 衝 擊 。 因 此 ， 現 時 實 無 需 要 再 保 留 這 類 ，只 會 火 上 加 油 及 雪 上 加 霜 的 措 施 了。
停市有破壞無建設八 七 年 股 災 時 ， 香 港 的 聯 合 交 易 所 ， 為 了 減 輕 股 災 的 衝 擊 ， 竟 然 決 定 停 市 四 天 ， 以 為 這 樣 可 以 避 過 股 災 ， 令 香 港 的 股 市 不 用 跟 隨 外 圍 世 界 的 股 市 一 起 下 跌 ， 可 以 獨 善 其 身 。 此 舉 成 為 世 界 笑 話 ， 因 為 股 市 重 開 時 ， 並 沒 有 以 停 市 前 的 指 數 為 起 點 ， 而 是 參 照 世 界 其 他 市 場 在 這 四 天 的 變 動 後 再 來 交 易 。 而 且 因 為 積 累 了 四 天 的 沽 盤 ， 其 爆 發 力 更 為 驚 人， 結 果 香 港 股 市 的 跌 幅 比 外 圍 股 市 更 大 ， 聯 交 所 可 謂 弄 巧 反 拙。想 不 到 香 港 政 府 會 在 房 屋 問 題 上 重 蹈 聯 交 所 的 覆 轍 。 不 准 樓 花 轉 讓 和 停 市 有 什 麼 分 別 ？ 聯 交 所 亦 是 不 讓 股 票 轉 讓 吧 了 ， 他 們 的 出 發 點 也 非 常 一 致 ， 聯 交 所 以 為 停 市 後 股 市 可 以 不 跌 ， 政 府 以 為 樓 花 停 市 後 樓 價 可 以 不 升 。 結 果， 粗 暴 的 干 預 都 無 法 左 右市 場 動 向 ， 反 把 問題 更 加 惡 化。
如 果 樓 花 可 以 炒 賣 的 話 ， 市 場 上 可 供 買 賣 的 盤 口 就 比 較 多 ， 炒 家 的 力 量 就 比 較 分 散 ， 不 會 一 下 子 都 被 趕 入 現 貨 市 場 。 令 少 量 的 現 貨 盤 在 大 量 炒 家 的 追 逐 下 升 得 急 。 而 那 些 被 停 市 的 樓 花 盤 ， 一 旦 開 封 必 然 掀 起 一 次 搶 購 潮 ， 因 停 市 期 間 必 然 積 累 了 一 批 買 家 ， 一 下 出 來 搶 購 怎 不 令 樓 價 升 勢 加 劇。
以 上 描 述 的 是 樓 市 向 好 時 的 景 況 ， 當 樓 市 向 下 時 ， 情 況 又 走 向 另 一 種 極 端 。 大 量 打 算 離 市 的 投 資 者 、 投 機 者 ， 由 於 被 困 多 時 ， 一 時 解 封 怎 不 奪 門 而 出 ， 令 跌 勢 加 劇 。
好 的 經 濟 政 策 都 會 有 一 種 軟 墊 的 作 用 ， 就 是 減 少 問 題 走 向 極 端 的 作 用 。 但 停 市 的 作 用 卻 剛 好 相 反 ， 市 好 時 它 助 長 升 勢 ， 市 回 落 時 它 又 加 劇 跌 勢 ， 令 市 場 無 法 軟 著 陸 ， 對 整 體 經 濟 也 造 成 破 壞 。 因 此， 政 府 實 有 需 要 盡 快 撤 銷 這 種 有 破 壞 無 建 設 的 政 策。
不准轉讓令市場缺乏訊息價 格 是 市 場 最 重 要 的 訊 息 ， 自 從 政 府 不 准 樓 花 轉 讓 後 ， 樓 花 市 場 就 缺 少 了 這 種 極 其 重 要 的 訊 息 。 沒 有 訊 息 的 流 通 ， 市 場 機 制 就 無 法 正 常 運 作 ， 房 屋 問 題 就 無 法 借 助 市 場 機 制 這 隻 無 形 之 手 去 加 以 調 節。
有 人 或 者 會 認 為 ， 樓 花 市 場 今 天 不 能 算 完 全 停 頓 ， 因 為 發 展 商 依 然 可 賣 樓 花 ， 一 樣 有 新 盤 的 成 交 訊 息 供 市 場 參 考 ， 市 場 一 樣 有 訊 息 流 通 。
不 過 ， 我 認 為 一 手 新 盤 成 交 價 的 參 考 作 用 遠 不 及 二 手 樓 花 的 轉 讓 價 ， 因 為 ， 一 手 樓 花 的 訂 價 含 有 太 多 發 展 商 的 主 觀 成 份 ， 不 似 二 手 樓 花 的 轉 讓 ， 純 是 兩 個 自 由 人 之 間 ， 經 討 價 還 價 後 ， 作 出 的 對 各 自 都 有 利 的 決 定 ， 具 有 那 麼 多 的 客 觀 成 份。
一 手 樓 花 如 果 賣 不 出 ， 其 訂 價 當 不 值 得 參 考 ， 因 為 沒 有 成 交 過 ， 顯 然 不 是 市 場 所 接 受 的 價 錢 ， 然 而 ， 即 使 一 手 樓 花 賣 得 很 好 ， 其 價 格 可 能 一 樣 不 值 得 參 考 ， 因 為 可 能 是 發 展 商 訂 錯 了 價 ， 所 以 很 快 就 被 市 場 吸 納 。 如果 黃 金 市 值 三 百 二 十 美 元 一 盎 士， 你 賣 二 百 五 十 美 元 一 盎 士，當 然 賣 得 出， 但 不 等 如 說 二 百 五 十 美 元 一 盎 士 的 價 格 有 參 考 價 值。
二 手 樓 花 的 轉 讓 價 之 所 以 有 更 可 靠 的 參 考 價 值 ， 是 因 為 其 成 交 皆 經 過 討 價 還 價 階 段 ， 一 方 開 天 殺 價 ， 一 方 落 地 還 錢 ， 然 後 慢 慢 妥 協 到 一 個 雙 方 都 有 利 的 水 平 ， 不 似 一 手 市 場 ， 只 有 一 方 訂 價 ， 另 一 方 只 能 決 定 買 與 不 買，再 者 ， 二 手 樓 花 的 轉 讓 市 場 上 ， 買 方 可 以 選 擇 不 同 的 賣 方 作 為 談 判 的 對 象 ， 不 似 一 手 市 場 ， 無 論 你 想 買 那 個 單 位 ， 談 判 的 對 象 都 是 發 展 商 。賣 方 的 群 眾 性女 有 利 於 中 和 個 別 賣 家 的 主 觀 性， 令 二 手 樓 花 的 成 交 有 更 高 的 客 觀 意 義。
可 惜 自 從 二 手 樓 花 不 准 買 賣 後 ， 市 場 無 法 再 得 到 這 種 珍 貴 的 訊 息 。 發 展 商 在 開 盤 時 ， 只 能 以 現 樓 市 場 的 成 交 價 作 參 考 ， 但 現 樓 與 樓 花 的 性 質 始 終 不 同 ， 故 訂 價 容 易 出 錯 ， 尤 其 是 那 些 分 階 段 發 展 的 項 目 ， 本 來 第 二、三 期 推 出 時， 訂 價 可 參 考 同 項 目 的 前 期 樓 花 二 手 價 ， 但 現 在 卻 失 去 了 這 些 最 有 價 值 的 訊 息 ， 對 小 買 家 來 說， 情 況 亦 是 一 樣 ， 沒 有 可 靠 的 參 考 價 ， 就 不 容 易 作 出 正 確 的 決 定 。 因 此， 不 准 樓 花 轉 讓 只 會 阻 礙 市 場 正 常 運 作 。
