銷售量不同吸納量

自 從 差 餉 物 業 估 價 署 公 布 九 八 年 香 港 物 業 的 初 步 統 計 數 字 後 , 報 章 上 各 式 評 論 很 多 , 我 發 覺 有 一 個 普 遍 的 錯 誤 , 就 是 不 少 人 把 買 賣 市 場 上 的 供 應 與 需 求 與 差 餉 物 業 估 價 署 所 提 供 的 樓 宇 落 成 量 與 吸 納 量 混 淆 了。有 些 人 甚 至 因 為 看 到 去 年 吸 納 量 低 就 說 去 年 的 樓 價 過 高 所 以 無 人 買。其 實,去 年 樓 價 雖 高,但 決 不 是 無 人 買,不 但 新 盤 超 額 認 購,二 手 市 場 的 成 交 也 非 常 暢 旺,全 年 的 交 投 量 超 過 二 十 萬 宗,破 了 香 港 有 史 以 來 的 紀 錄。差 餉 物 業 估 價 署 所 說 的 吸 納 量,其 實 是 指 樓 宇 為 用 家 入 住 的 情 況,並 非 樓 盤 被 買 家 吸 納 的 情 況,並 非 同 一 碼 事。 
一 般 人 比 較 關 心 的 是 買 賣 市 場 的 現 價 供 求 情 況 , 譬 如 發 展 商 將 會 有 那 些 新 盤 要 開 , 近 期 新 盤 銷 售 情 況 如 何 等 , 這 無 疑 對 樓 宇 的 價 格 有 即 時 的 影 響 , 但 這 種 影 響 往 往 是 短 暫 的 , 非 根 本 性 的 , 其 重 要 性 遠 不 及 真 正 用 家 的 吸 納 量 大。 
新 盤 多 人 買 , 並 不 等 如 市 場 需 求 大 , 因 為 買 家 中 可 能 很 多 是 投 資 者 、 投 機 者 , 他 們 的 目 的 是 圖 利 , 而 非 使 用 , 他 們 買 入 後 , 遲 些 時 還 要 賣 出 來 , 不 能 算 真 正 為 市 場 所 吸 納 。 故 不 能 把 銷 售 情 況 理 想 就 理 解 成 市 場 需 求 殷 切,中 國 大 陸 就 曾 經 在 這 方 面 犯 過 嚴 重 錯 誤。 
九 二 年 鄧 小 平 南 巡 , 全 國 掀 起 一 場 投 資 熱 潮 , 房 地 產 市 場 尤 其 如 是 。 新 盤 皆 非 常 好 銷 , 中 國 政 府 誤 以 為 市 場 需 求 龐 大 , 於 是 大 量 批 出 土 地 去 滿 足 市 場 需 求 。 可 惜 這 些 需 求 大 部 分 是 投 機 性 的 , 根 本 不 能 反 映 使 用 上 的 需 求,以 致 造 成 大 量 浪 費,好 像 上 海 就 建 了 上 千 萬 平 方 米 的 寫 字 樓,相 信 十 年 裡 也 不 容 易 為 用 家 所 吸 納。 如 果 中 國 政 府 有 學 香 港 的 差 餉 物 業 估 價 署 那 樣,把 注 意 力 量 集 中 在 用 家 的 吸 納 量 而 非 單 看 樓 宇 的 銷 售 情 況,就 不 會 犯 那 麼 嚴 重 的 錯 誤。 
相 關 文 章 : 
空 置 量 為 何 上 升 (3月 27日 ) 九 七 年 吸 納 量 何 以 這 麼 低 (3月 24日 )