樓價越高買樓能力越強

讀 過 一 點 經 濟 的 人 ， 都 會 對 我 今 天 的 標 題 不 以 為 然 。 價 格 高 了 ， 買 得 起 的 人 自 然 少 了 ， 怎 可 能 會 樓 價 越 高 ， 人 們 買 樓 能 力 反 而 增 加 ？ 
單 從 表 面 上 看 ， 讀 者 有 這 樣 的 疑 問 極 之 正 常 ， 但 香 港 的 樓 宇 市 場 有 它 的 特 殊 性 。 正 如 我 昨 文 所 說 ， 香 港 樓 市 的 動 力 主 要 來 自 換 樓 的 需 要 ， 而 非 首 次 置 業 者 ， 去 年 在 土 地 註 冊 處 登 記 的 買 賣 合 約 有 二 十 萬 宗，但 新 的 吸 納 量 只 有 一 萬 八 千 多 個，相 信 首 次 置 業 者 的 數 量 與 吸 納 量 很 接 近，因 為 原 已 持 有 物 業，甚 少 會 出 售 單 位 後 不 再 買 入。由 此 可 見，去 年 的 交 投 中 九 成 是 換 樓 人 士，首 次 置 業 者 只 佔 一 成 左 右。換 樓 人 士 的 購 買 力 與 首 次 置 業 者 的 購 買 力，其 性 質 與 來 源 都 不 一 樣，所 以 香 港 才 會 出 現 樓 價 越 高，有 能 力 買 樓 的 人 越 多 的 現 象。因 為，首 次 置 業 的 購 買 力 來 自 他 已 積 累 的 首 期 及 每 月 供 樓 能 力，而 換 樓 人 士 的 購 買 能 力 則 來 自 原 有 單 位 的 套 現 能 力，樓 價 越 升 得 高，原 有 單 位 越 升 得 貴，換 樓 能 力 就 越 強。 
舉 例 來 說 ， 一 個 原 持 有 四 百 呎 小 單 位 的 業 主 想 換 一 個 七 百 呎 的 中 型 單 位 ， 原 單 位 五 年 前 以 一 百 四 十 萬 買 入 ， 每 呎 三 千 五 百 元 ， 現 尚 欠 銀 行 八 十 萬 ， 如 果 原 單 位 已 升 值 至 六 千 元 一 呎 ， 他 可 以 二 百 四 十 萬 出 售，並 套 現 一 百 六 十 萬 元，不 過 如 果 樓 價 跌 了 四 成，他 的 單 位 只 能 以 三 千 六 百 元 一 呎 出 售，賣 一 百 四 十 四 萬，套 現 六 十 四 萬，即 使 他 想 買 的 七 百 呎 單 位 亦 由 六 千 元 一 呎 跌 至 三 千 六 百 元 一 呎，即 是 由 四 百 二 十 萬 跌 至 二 百 五 十 二 萬，對 他 的 好 處 亦 不 大，因 為 原 先 套 一 百 六 十 萬 已 是 換 樓 對 象 價 格 的 百 分 之 三 十 八，已 夠 首 期，但 跌 價 後 則 只 能 套 現 六 十 四 萬，只 是 所 換 對 象 價 格 的 百 分 之 二 十 五，三 成 首 期 也 不 夠，如 果 沒 有 其 他 儲 蓄，樓 就 換 不 成 了。 
由 於 香 港 樓 市 的 動 力 來 自 換 樓 的 需 要 ， 因 此 每 當 樓 價 上 升 ， 有 能 力 換 樓 的 人 反 而 增 加 ， 造 成 連 鎖 反 應 ， 越 升 夠 首 期 換 樓 的 人 越 多 ， 越 多 人 買 樓 越 升 得 快 。 這 種 機 制 爆 發 出 來 的 力 量 遠 比 炒 家 入 市 來 得 大。