樓市的動力將來自換樓

九 六 年 的 統 計 顯 示 , 香 港 有 一 百 八 十 五 萬 個 家 庭 , 卻 有 一 百 九 十 三 萬 個 住 屋 單 位 , 在 這 種 住 屋 單 位 已 超 越 家 庭 單 位 的 情 勢 下 , 政 府 其 實 已 無 需 再 盲 目 追 求 每 年 的 建 屋 數 量 , 否 則 只 會 造 成 資 源 浪 費。當 然,這 並 不 等 如 說 ,香 港 今 後 已 沒 有 住 屋 的 需 求,新 的 需 求 將 重 質 素 的 提 高,而 非 數 量 上 的 多 寡。 
早 年 香 港 所 建 的 單 位 , 主 要 是 四 五 百 呎 的 細 單 位 。 直 至 今 天 , 這 類 單 位 仍 佔 總 存 量 的 百 分 之 七 十 。 這 類 單 位 , 很 多 只 有 一 廳 一 房 至 兩 房 , 孩 子 長 大 後 就 不 那 麼 方 便 , 而 廚 房 裏 更 放 了 洗 衣 機 就 放 不 下 雪 櫃,廁 所 則 連 轉 身 的 位 置 也 不 夠,香 港 人 的 生 產 力 這 麼 高,早 已 不 滿 足 於 居 住 在 這 類 單 位 中。 因 此 ,市 場 需 要 的, 是 七 百 至 一 千 呎 的 中 型 單 位,而 非 四 五 百 呎 的 小 型 單 位 了,然 而,如 果 政 府 盲 目 追 求 每 年 八 萬 五 千 個 的 建 屋 量,就 很 容 易 為 追 求 達 到 指 標,不 知 不 覺 中 多 建 了 已 缺 乏 需 求 的 細 單 位。 
近 期 , 樓 宇 市 道 不 振 , 發 展 商 在 銷 售 上 遇 到 不 少 困 難 , 尤 其 是 以 換 樓 者 為 對 象 的 中 大 型 單 位 , 更 難 出 售 , 有 發 展 商 因 而 改 圖 則 , 興 建 一 些 面 積 較 細 的 單 位 , 以 適 應 市 場 , 我 並 不 覺 得 這 是 一 種 正 確 的 做 法。 
市 道 不 明 朗 , 或 前 面 還 有 下 跌 的 風 險 時 , 已 有 樓 住 的 人 , 當 然 沒 有 迫 切 的 需 求 去 換 樓 , 故 進 入 市 場 的 主 要 是 首 次 置 業 的 新 家 庭 , 他 們 負 擔 能 力 不 高 , 所 以 買 的 以 細 樓 為 主 。 但 這 並 非 地 產 市 場 的 主 要 動 力 所 在, 我 相 信 要 地 產 市 場 恢 復 活 力,主 要 還 需 靠 換 樓 人 士 對 後 市 恢 復 信 心。 
十 多 二 十 年 前 買 了 細 樓 的 人 士 。 現 在 理 應 已 供 得 七 七 八 八 , 如 果 能 賣 出 自 己 的 細 樓 作 首 期 , 當 有 能 力 去 換 一 個 面 積 更 大 , 環 境 更 好 的 大 單 位 , 他 們 現 在 不 敢 貿 然 入 市 的 原 因 , 是 擔 心 換 樓 後 , 樓 價 持 續 下 跌,那 他 們 積 累 下 來 的 主 要 資 產 就 會 貶 值, 這 是 他 們 最 不 想 見 到 的 。 
因 此 , 政 府 必 須 設 法 調 較 市 場 , 令 持 有 物 業 起 碼 足 以 戰 勝 通 脹 , 否 則 誰 還 有 興 致 去 換 樓 , 去 增 加 物 業 上 的 投 資 ?