支持位應在上次市底之上

香 港 樓 價 要 跌 至 什 麼 水 平 才 有 支 持 ? 這 是 市 場 上 人 人 都 想 知 的 問 題 。 我 們 雖 沒 有 方 程 式 可 以 準 確 計 算 出 這 個 支 持 位 , 卻 可 以 透 過 人 們 以 往 的 行 為 作 為 推 論 的 基 礎 。 
我 認 為 , 上 次 跌 市 的 市 底 應 是 今 次 跌 市 的 主 要 支 持 位 。 
上 次 跌 市 為 時 一 年 半 , 由 九 四 年 第 二 季 至 九 五 年 第 三 季 。 市 底 出 現 在 九 五 年 第 三 季 , 當 時 香 港 利 率 高 企 , 經 濟 發 展 放 緩 , 而 中 英 還 在 為 過 渡 問 題 爭  不 休 , 加 上 政 府 正 全 力 推 行 遏 抑 樓 價 措 施 , 可 謂 不 利 因 素 四 處 都 是 , 然 而 樓 價 卻 在 這 水 平 止 跌 回 穩 , 足 見 用 家 都 認 為 這 水 平 的 樓 價 很 值 得 買 。 我 們 應 可 在 這 個 基 礎 上 去 推 論 今 次 跌 市 的 支 持 位 。 
我 認 為 今 次 的 支 持 位 大 可 不 必 落 到 九 五 年 第 三 季 的 水 平 , 因 為 九 六 、 九 七 年 每 年 皆 有 五 個 巴 仙 的 經 濟 增 長 和 八 個 巴 仙 的 通 貨 膨 漲 , 市 底 起 碼 可 上 移 二 十 個 百 分 比 。 如 果 當 今 次 樓 市 從 九 五 年 的 市 底 上 升 了 六 成 , 又 已 回 落 了 三 成 , 加 上 市 底 上 移 了 兩 成 , 即 是 說 現 已 離 市 底 只 有 一 成 左 右 。 
當 然 , 房 地 產 的 非 齊 一 性 很 強 , 不 同 類 別 單 位 的 表 現 有 很 大 的 差 異 。 粗 略 而 言 , 豪 宅 因 為 以 前 升 得 較 多 , 故 可 能 要 跌 得 超 過 一 成 , 而 舊 區 則 因 過 往 的 升 幅 較 少 , 今 次 可 能 不 用 再 跌 一 成 那 麼 多 。 
我 估 計 , 中 小 型 住 宅 , 在 市 區 可 售 五 千 五 百 元 一 呎 , 在 新 界 交 通 方 便 的 地 區 可 售 四 千 五 百 元 一 呎 , 在 偏 遠 地 區 則 只 能 售 三 千 元 一 呎 ; 至 於 豪 宅 可 能 要 跌 至 八 千 五 百 元 一 呎 水 平 才 有 支 持 。 這 個 市 底 最 有 可 能 在 今 年 第 一 季 末 第 二 季 頭 出 現 , 因 為 農 曆 年 後 是 傳 統 的 旺 季 , 加 上 九 七 年 第 四 季 成 交 不 多 , 應 已 積 累 了 不 少 購 買 力 , 屆 時 一 下 子 爆 發 時 , 可 能 對 市 場 有 一 定 的 穩 定 作 用 , 希 望 市 底 可 以 在 這 個 基 礎 上 慢 慢 形 成 。 

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