出售公屋破壞私屋換樓基礎

政 府 剛 公 布 出 售 公 屋 時 , 地 產 界 對 其 影 響 一 般 都 估 計 不 足 , 以 為 這 是 另 類 市 場 , 不 會 對 私 人 住 宅 市 場 有 太 大 的 衝 擊 。 然 而 , 事 實 卻 不 這 樣 簡 單 , 打 從 公 布 的 第 二 天 開 始 , 交 投 量 就 大 幅 下 降 。 有 些 行 家 , 在 百 思 不 得 其 解 的 情 況 下 , 把 這 歸 咎 為 心 理 因 素 , 依 然 不 願 相 信 出 售 公 屋 對 私 人 市 場 有 實 質 的 影 響 。 
在 昨 天 的 文 章 中 , 我 已 詳 細 解 釋 了 , 出 售 公 屋 會 搶 去 私 人 市 場 的 那 些 客 源 ; 今 天 再 談 談 , 失 去 這 些 客 源 會 對 私 人 市 場 有 那 些 影 響 。 
私 人 樓 宇 市 場 的 動 力 通 常 來 自 兩 個 方 面 : 一 是 上 面 的 扯 力 , 一 是 下 面 的 頂 力 。 
所 謂 上 面 的 扯 力 , 多 出 現 在 市 場 興 旺 時 , 由 於 有 投 資 者 搶 著 入 市 , 他 們 勇 者 無 敵 , 為 買 心 頭 好 , 故 常 創 新 高 成 交 。 這 些 新 的 高 價 成 交 , 很 快 又 成 了 其 他 買 賣 的 比 較 指 標 , 形 成 了 從 上 面 而 來 的 拉 扯 力 量 , 把 樓 價 扯 上 去 。 
所 謂 下 面 的 頂 力 , 多 出 現 在 市 場 淡 靜 時 , 投 資 者 已 失 去 入 市 的 興 趣 , 肯 在 這 種 時 刻 入 市 的 主 要 是 用 家 , 而 且 是 急 於 要 用 的 人 才 逼 不 得 意 樓 價 有 機 會 下 跌 的 形 勢 下 入 市 。 所 謂 逼 不 得 意 要 買 的 人 主 要 是 首 次 置 業 人 仕 , 新 家 庭 的 組 織 者 等 ; 換 樓 的 人 的 急 切 性 就 不 會 這 麼 大 , 他 們 會 傾 向 等 一 等 , 待 自 己 原 持 有 的 單 位 賣 得 出 時 , 才 以 這 個 為 基 礎 去 換 樓 , 故 換 樓 的 人 在 這 個 時 候 很 難 成 為 市 場 的 起 動 力 量 。 真 正 的 起 動 力 量 來 自 初 次 置 業 的 用 家 , 他 們 買 的 主 要 是 細 單 位 。 當 細 單 位 的 業 主 能 成 功 出 售 手 上 的 單 位 時 , 他 們 才 有 條 件 換 中 單 位 , 然 後 中 單 位 的 業 主 才 有 能 力 去 換 大 單 位 , 這 樣 一 級 級 換 上 去 , 令 市 場 活 躍 起 來 。 
故 市 場 復 甦 時 , 力 量 只 能 來 自 市 場 的 底 部 由 下 面 一 級 一 級 頂 上 去 。 可 惜 這 股 基 礎 力 量 已 被 公 屋 出 售 計 劃 搶 去 , 令 私 人 市 場 的 復 甦 遙 遙 無 期 。 
今 次 首 批 推 出 的 單 位 有 二 萬 個 , 平 均 每 個 二 十 萬 的 話 , 會 吸 納 了 五 十 億 的 資 金 。 表 面 上 五 十 億 與 私 人 市 場 的 成 交 量 來 比 不 是 一 個 大 數 , 但 由 於 這 是 一 筆 起 動 資 金 , 他 的 影 響 就 有 一 個 乘 數 效 應 , 可 以 破 壞 數 以 百 億 計 的 成 交 。 其 影 響 的 範 圍 不 只 局 限 在 小 型 單 位 , 而 會 擴 及 各 種 類 別 的 單 位 , 令 整 個 市 場 都 動 彈 不 得 。 

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