應由市場決定租金的合理性

樓 價 會 因 投 資 者 及 投 機 者 入 市 , 而 升 至 一 個 國 家 負 擔 不 起 的 高 度 , 但 這 種 情 況 卻 不 會 出 現 在 租 賃 市 場 , 因 為 租 賃 市 場 上 只 有 用 家 沒 有 投 資 者 及 投 機 者 。 
以 店 舖 的 租 金 為 例 , 舖 價 近 年 因 投 機 者 入 市 而 大 幅 瑝 升 , 但 舖 租 卻 徘 徊 不 前 , 以 至 回 報 率 每 況 愈 下 , 由 年 率 六 至 七 厘 下 降 至 四 至 五 厘 , 可 見 舖 租 並 沒 有 隨 舖 價 同 步 上 升 。 這 說 明 了 一 個 問 題 , 就 是 店 舖 的 租 金 水 平 並 不 是 單 由 業 主 方 面 決 定 的 。 如 果 經 營 者 認 為 如 此 租 金 已 無 利 可 圖 , 自 然 不 會 去 引 火 自 焚 。 沒 有 人 肯 租 , 業 主 空 置 久 了 , 受 不 住 利 息 的 壓 力 , 就 只 好 減 租 去 適 應 市 場 了 。 
另 一 方 面 , 如 果 零 售 業 好 景 , 經 營 者 利 潤 大 增 , 業 主 得 悉 這 種 情 況 後 , 那 有 不 加 租 之 理 。 不 管 業 主 的 店 舖 是 否 以 前 很 平 買 回 來 的 , 他 一 樣 設 法 加 租 加 到 盡 , 直 到 經 營 者 負 擔 不 起 為 止 。 
當 然 , 經 營 者 有 時 也 會 因 估 計 不 足 , 而 租 下 了 一 個 太 貴 租 的 舖 位 。 這 時 經 營 者 只 有 兩 條 出 路 , 要 麼 就 是 倒 閉 , 要 麼 就 是 拼 命 提 高 自 己 的 管 理 效 益 , 希 望 能 賺 到 更 多 的 錢 去 交 租 。 
如 果 當 租 金 升 至 某 個 高 度 後 , 大 部 分 經 營 者 都 無 法 盈 利 , 到 租 約 到 期 時 , 租 客 當 然 不 肯 再 以 原 租 續 約 , 業 主 不 肯 減 租 , 租 客 必 然 搬 走 , 最 後 業 主 亦 只 好 面 對 現 實 , 減 租 去 適 應 市 場 。 
不 過 , 如 果 上 升 後 的 租 金 , 只 有 少 數 經 營 者 無 法 維 持 下 去 , 那 他 們 只 好 被 淘 汰 , 讓 經 營 得 更 好 的 去 取 代 他 們 的 位 置 。 
這 是 市 場 調 節 租 金 的 基 本 方 式 , 全 世 界 自 由 經 濟 體 系 下 都 是 這 樣 運 作 的 。 香 港 素 有 自 由 經 濟 典 範 的 美 譽 , 怎 可 能 用 行 政 手 段 逼 業 主 減 租 , 去 津 貼 該 被 淘 汰 的 經 營 者 , 這 樣 只 會 破 壞 香 港 的 競 爭 能 力 。 
業 主 與 租 客 其 實 無 時 無 刻 都 在 為 達 至 合 理 租 金 而 不 斷 爭 持 , 讓 他 們 「 隻 揪 」 好 了 , 不 要 找 政 府 「 幫 拖 」 , 「 隻 揪 」 的 結 果 才 是 合 理 的 。 

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